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房地产行业是中国城镇化发展的基础和支柱

    城镇发展,产业导入的前提当然必须是城镇基础设施的完善,而且我们已经形成了一种模式:所有产业地产的投资来源不是政府与企业投入,而是住宅与商业地产的回补。

   首先我们分析下三四线与县城的市场需求。很多人简单的认为一二线城市才有机会,对于几万家房企来说,一二线城市的市场容量有限,而且一二线城市的土地市场,容纳的房企能有几家?绝大多数房企,只能在三四线城市和县城刨食吃,难道他们就没有机会了吗?只能说这种看法的人完全对下线城市的房地产开发现状与规律的完全无知,更不懂未来城镇化发展到底要做什么!还有,迷信很多专家的新型城镇化表述,耽误了自身基于市场的完全判断。这是可悲的。

     那么三四线城市与县城的市场机会在哪里?有无数的争议,但是,很少有全面的市场分析。

房地产行业是中国城镇化发展的基础和支柱

   :返乡置业。事实上,返乡置业一直热火了很多年,三四线与县城的开发初始阶段,返乡置业就付出水面。但是,近两年返乡置业热潮有点降温。这是短视的估计。一二线城市的房价涨幅随着房企土地争霸赛,将有迅速的大幅推进,这是不可逆转的规律。可以说一二线城市的打工人群,租房才是他们应该考虑的,打工买房纯属妄想。这种局面越来越强化的情况下,打工者手中赚的那点钱根本应该放在银行等待贬值,还是买些不论哪里的房产抵御货币贬值?一定是未来打工者投资的考虑,而返乡置业与春运的现状告诉我们,必须考虑在老家投资一套自住房产,平时给老家的父母居住,回家度假在高铁高速私家车越来越成为打工者主要出行方式的现在,价值也自然越来越高。返乡置业绝不是逃离北上广的考虑,而是改善居住生活的一个必须选择。所以,返乡置业越来越热也就顺理成章了。

   第二:农村人口进城置业成为习惯特别是平原地区的县城,无疑是整个县域的城市。交通便利,小轿车和农用车的普及,孩子教育的考虑,农村青年婚姻的前提是在县城能有房。当然农业政策与土地流转深化,农民实际收入以及土地财产的增值,使得农村青年财富拥有量超越城市的打工者。收入没问题,进入县城与三四线城市居住的户籍限制越来越小了,这一切都有助于农村人口的进城置业。

   有些人误读县城与三四线城市的产业发展会阻碍人口流入,实际这也是短视的!任何城市包括县域,早已经有传统产业发展,我称之为传统的生机,或者说国计民生。你的产业导入积极确实好,没有产业的新导入,农村人口也有自己生存的方式。进入更城市(包括县城)并无产业布局的影响。只有外来人口涌入才更关注区域的新型产业发展。中国城乡人口发展的目标是城市70%,城镇20%,由此带来的三四线城市与县城的发展机会,注定属于有准备的房地产开发企业。

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    第三:三四线城市和县城也在土地开发的规划范畴近几年的土地市场乱局在于从2008年开始的土地流转和征地模式的巨大争议。土地管理法、农村土地征地拆迁条例一直没有出台,但是,各种信息影响到了人们对于征地拆迁补偿的预期大幅提升。三四线城市与县城的征地拆迁近五年速度提升,一个是城市建设的必然过程,也是地方政府担心未来征地拆迁政府不可控,成本不可控,所以08年之后的大力征地与城市基础设施建设的大规模投入也便顺理成章。

   第四:范围的土地开发与土地财政模式不可改变
城市发展,产业导入的前提当然必须是城市基础设施的完善,而且我们已经形成了一种模式:所有产业地产的投资来源不是政府与企业投入,而是住宅与商业地产的回补。近三年,商业综合体也成了地方政府招商引资的,商业综合体与其他产业地产的土地可以近乎为零,这也促成了地方政府在拆迁征地的努力不可改变。近五年的钉子户已经普及到了县城甚至建制镇,我们的土地开发模式,根本没有任何改变的空间。征地拆迁成本的大幅度上扬成为事实,而土地财政收支基本无收益的现状告诉我们,我们的土地成本将大幅度上涨,而三四线城市与县城的土地收益本来就可以忽略不计,只是老百姓与专家并不懂真实的土地财政现状。

    那么三四城市与县城的土地价格与房价上涨的速度也会很快。我预计三四线城市的房价上涨趋势是五年涨幅50%-80%,很多发展的三线城市五年翻番不是梦想。

    (原文标题:陈宝存:新型城镇化三四线城市与县城楼

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