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楼盘降价 老业主要求赔偿究竟合不合理

    杭州某些楼盘降价,此举带来了老业主的不满,就老业主要求退房或补偿差价等诉求是否合理,曾引发过讨论,主流的看法是此类诉求没有道理。持这一看法的论者所援引的理据是:天底下的买卖,没有反悔的道理;炒股亏损了,商品跌价了,能反悔吗?如此等等。

    交易风险自担,不得反悔,是人类通行的基本行为准则,没有半点讨论的空间。不过具体到中国的房地产市场上,我的基本看法是,老业主的诉求要求有其合理性。

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    交易不得反悔,有其前提,这个前提是“自由交易”、“自愿交易”。讨论老业主退房的合理与否,关键是要明确中国的房地产交易是不是“自由交易”。其是非关系是显明的:如果购房行为是自由交易,则退房无理;如果购房行为不是自由交易而是某种形式的被胁迫交易,则退房就是有理的。

    其一,买房交易是强制性交易吗?购房者有无受到商家或政府的胁迫而不得不买房?表面上看起来,是没有的。直观的强制是人身强制,购房者到售楼处买房,都是自己自愿去的,不是被开发商绑架去的,这是基本的事实。但是,购房者是否可以选择不买房呢?答案是显明的,任何人都必须买房(租房也是买房的一种形式),这是人之生理特性决定的,人不是猴子,不能住在树上,必须居住在房子里,故不得不买房的。当然令人无语的反例也是有的,去年年底有报道有人在井下居住了二十年。不过,不得不买房未必就是一种“被强制”,前文提及,只有遭遇或他人、或权力、或制度的强制,才是“不自由”,生理因素所决定的买房刚性并不是一种强制。至此,买房可以通过“是否强制”这个要件的检验,在中国,买房行为是非强制的。这是反对业主退赔要求所持的理据,这一理据是成立的。

楼盘降价 老业主要求赔偿合理吗?

    但是其二,买房行为可以通过“等度自由”的检验吗?即作为对立的交易双方,买房人和卖房人即开发商之间,是否据有等度的自由;根据前文的论述,这具体表现为交易双方是否面对的同一套市场规则?获得住房,有两种可能,买房或自建房。个体将会通过哪种形式获得住房,取决于其自身的境遇和机会比较。现代社会是一个高度分工的社会,一般来说,绝大多数个体会通过买房来获得住房。如果个体真实地拥有这两个选择,即他可以自由选择买房或自建房,在他放弃自建房而买房时,他就是自由的,买房对他就是一个自愿自由交易。

    再反过来看自由的“非强制”原则。如果地方政府垄断的不是土地供给而是股票发行,股票投资者的亏损是否应该由政府负责呢?我的答案是否定的,因为股票只是投资品而不是生活必需品,投资者并不会限于生理要求而不得不购买股票,即投资者是有其不买股票的自由选择的,无论政府对股票发行的垄断程度多高,都不会对投资者形成无以逃避的强制。中国的房地产市场利润惊人,天底下有这么好赚的钱吗?盖因为中国房地产的实质,不过是垄断势力垄断了作为生存必需品的土地的供给,以此胁迫购房者不得不接受比拟曼哈顿的畸高楼价而已,这当然就是一种被强制的非自愿交易,“房奴”一词,是购房者卑微地位准确生动的表述。在此意义上,因楼价下跌而蒙受了损失的老业主要求退房或退赔当然是合理的,这是一种道义上必须支持的维权行动。

    (原文标题:房价跌了,房奴能要求赔钱吗)

本文来源:腾讯房产网


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