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城市扩张供应激增致杭州房价下跌

2月18日,位于杭州城北的德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时,该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进,曝出折后起价11800元/平方米,均价为13800元/平方米,相比此前的17200元/平方米,直降3400元/平方米。

近曝出的杭州等城市多个项目价格出现调整,让年初就已传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵,引起一系列的蝴蝶效应。尽管统计局24日公布的数据显示,2014年1月新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个,但环比下跌的城市已达6个。部分城市提高首套房贷款利率的同时,有报道称多家银行已暂停房贷的业务。除了兴业银行承认停办房地产夹层的融资,相关的银行都否认停贷的说法。

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杭州房价下跌

众说纷纭中,首先受到影响的是股市和居民——出于对楼市的调控升级、上市房企的资金链紧张的担忧,昨日A股大幅走低,房地产板块的跌幅超过4%,上实发展等多只个股跌停。有房子挂牌的居民,在看似很好的市场却很难出手的。而手握现金的居民,买了,怕房价真的跌;不买,又怕还要涨,稀里糊涂中不知如何下手。楼市到底会不会崩盘?房价又该去哪儿?有专家认为,尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地,但确实已经走到了一个亟需变革与调整的十字路口。

降价引发蝴蝶效应

由于杭州的房价水平直逼北上广深一线城市,其变化亦被视为国内楼市重要的风向标之一。有业内人士认为,这只是杭州的个别现象;也有人认为,降价缘于开发商的资金链问题;更有市场分析称,这或是整个房地产行业的风险爆发的征兆。

步入马年以来,在成交量趋缓的背景下,杭州的楼市笼罩在降价氛围之中。当地不少房地产业内人士纷纷在论坛、微博等网络互动平台上,猜测谁会是个降价的楼盘。

市场数据显示,2月22日,滨江·万家名城开盘2、9号楼共计274套房源,主力户型为89~130平方米。其中2号楼均为精装房源,价格将在首开均价14660元/平方米的基础上微调;9号楼为毛坯房源,价格以首开均价12660元/平方米的基准的微调。

上述楼盘的降价亦引发市场的“蝴蝶效应”。据杭州房管局旗下的杭州透明售房网的统计数据显示,位于杭州主城区的裕丰青鸟·香石公寓推出10套特惠房源,其近期成交均价在23000元/平方米左右,而此次的特惠房源户型在130~139平方米,价格260万元起,优惠的幅度较大。同时,位于滨江区的天阳·半岛国际和保利·梧桐语也趁机推出特价房。

库存量居高不下

值得注意的是,杭州楼盘的本轮降价与其巨量的库存或不无关系。降价区域位于杭州近郊,主城区未出现明显的降价。不过,杭州目前的库存量不容忽视,不少房企销售压力较大。

对于全市的库存,据杭州透明售房网统计数据显示,截至昨日(2月24日)18时,杭州市区(包括余杭和萧山)的库存量为11.3万套,可售面积近1001万平方米,如果按照过去3个月平均销售面积计算,去化月数为15.6个月,处于相对较高的位置。

杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度,而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起,给市场传达的信号就是,供应巨大,而需求有限。作出反应的,往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商,如果不抢在别人前面率先回笼资金,当真正的风险来临时,快倒下的也将是这些企业。

如果杭州降价的楼盘形成一定风潮,有可能会对上海以及长三角地区产生影响,甚至传递到北京等城市。这种趋势一旦形成,就会对购房者的预期产生巨大的影响。

发展都市圈的隐患

在杭州市区11.3万套的巨量库存中,余杭和萧山分别高达2万套、3.93万套。据杭州日前公布的《关于杭州市2013年国民经济和社会发展计划执行情况》(以下简称《执行情况》)显示,杭州全市城市化率要达到75%以上。为实现上述目标,要加快城乡一体化进程,推进城市有机更新,增强副城组团城市功能,加快五县(市)和镇发展。大力发展都市圈经济。

数据显示,2013全年,杭州全市共计出让土地225宗,出让面积814.5万平方米,可建面积2156.7万平方米,其中,余杭区成功出让土地86宗,出让面积330万平方米,萧山区出让土地37宗,出让面积164万平方米,余杭和萧山增幅明显。

针对房地产投资,据上述《执行情况》显示,2013年,杭州市完成房地产开发投资1853.28亿元,比上年增长16.0%。另据《杭州日报》日前披露的数据显示,2014年,杭州市年度固定资产投资总额计划完成5000亿元,其中,房地产的开发投资

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