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投资商业地产切勿“眼高手低”

    在“高端购物”遍地开花的今天,中国商业地产权威专家、中国购物产业资讯主任郭增利等业界人士借华南Mall调整定位的时机,大声疾呼:不要一说到购物就要打造高端大气上档次,而要做跟大众消费相结合的购物。

    据笔者分析,开发商热衷于打造高端购物在于其资金压力及其卖铺思维。按照国外的成功经验,商业地产项目就是收租的,通过租金来回笼资金不怎么卖产权。但是到了中国,一般的开发商往往没有这个实力,所以必须通过出售商铺甚至把整个项目全部散售来回笼资金。

    想要顺利回笼资金甚至回笼更多资金,“高端购物”的概念无意更容易达到开发商的目标。高端购物一旦成功,其所售商品溢价能力更高,也能对小业主贡献更多的租金,这样,商铺才能更受小业主的欢迎。无论是开发商有意也好无心也罢,总之,开发商对高端购物具有天生的狂热。东莞东城某购物一度扬言要卖飞机、游艇,而如今引进的商家大多是低端服饰店,并且还处于半停业状态。

大型购物

    但无论如何,这些开发商操作商业地产的思路在于卖铺,而不在于经营。十多年的实践证明,散卖购物的产权对经营形成相当大的难题,不利于购物后期经营,近的如东莞国际、华南Mall,远的如SOHO中国在北京打造的一些商业项目。这几年,华南Mall的新东家费尽心神通过回购、返租等方式来处理格子铺的历史问题,以期统一经营权,如今大任基本完成,才正式对外公布招商日程。

    做生意肯定要挣钱,但挣钱的方式不同,其结果往往也有天壤之别。经过长期探索,一些大型商业地产商摸索出一套成熟的做法:通过销售街铺、住宅来回笼资金,而自持大商业来整体经营,后期收到源源不断的租金。这种方式不一定适合所有开发商,因为这需要强大的资金支持。若开发商资金不足,不妨跟大型开发商合作开发,或者通过稀释股权来筹集资金,或者干脆把项目体量做小一些或把握好开发节奏,切不可盲目贪大求全,被迫通过销售相当数量比例的内铺来回笼资金,如此,则无异于饮鸩止渴。

    笔者以为,只有解决资金问题,杜绝了卖铺思维,确立了经营思维,商业地产尤其是购物才能理性发展,才能真正放下身段,才能贴近大众消费,才更容易做活做强。

    (原文标题:开发商业地产要杜绝卖铺思维)


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