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住宅价格过高 商业地产却先征收物业税?

     两会上,物业税开征风满楼。税务总局提交开征物业税提案,众委员力挺物业税为打压房地产投资投机的猛药。但物业税可能年内在商业地产率先试点实征,而目标是深圳、北京等城市的消息,却让业界觉得有板子打偏之嫌:为什么明明是因住宅房价高涨而引发的物业税,却拿商业地产做“替身”。业内人士分析,短时间内商业地产物业税的征收不会对昆明楼市带来太大的影响。

  但一旦物业税试征成功,开始向推广,恐对昆明未来数百万的商业体量产生很大影响。特别是即将面市的大量的城中村改造商业项目。

  物业税征收数百万商业面积或迎冲击

  “物业税如果开征,我要再计算一下回报率,低于4%我就卖掉”,李先生指着其在北市区某商圈的百余平方米的商铺告诉记者,目前该商铺市场估价约为300万元,现在月租金在7000-8000元左右,按照三年前的买入价,现在的月租金回报约在5%-6%之间。

  据财经大学税务学院副院长刘桓预测,商业地产物业税起征税率在0.5-1%之间。李先生拿着计算机计算起来,如果商铺以300万元估值来算(商铺每年增值),税率1%计算,李先生一年就应该多缴3万元的物业税,相当每月要多交2500元。“我肯定想把税费加到租客身上了,但每月加租2000多元,租客愿意吗?”

  物业税对投资者的威慑力是毋庸置疑的。中国品牌营销专家陈真诚认为,只要开征物业税,不管税率多高,就会对市场心态、预期产生比较大的影响,这种影响甚至大于实际影响。

  实际上,物业税开征对持有商业面积的开发商更是一个大考验。有业内人士分析,近来,昆明商业地产开发商自持的比例开始增大,而为保证所开发商业项目的业态及后续运营情况,自持物业更成为近年来的一个趋势。物业税开征将使得这些开发商的运营成本大增。这对日趋商业体量过大、商业过多的昆明商业地产来说,将是一个重磅炸弹。

  而让业内担忧的还有昆明陆续放量的城中村改造衍生出来的新增商业地产。据不完全统计,大多数城中村改造项目都规划为城市综合体,商业地产所占比重也较大,未来三五年内将有数百万商业项目开始运营,这些数以百万计的商业面积也将进入养铺期。养铺期的商业地产租金回报一般比较低,如果再加上物业税,对持有这些物业的开发商或投资者来说将是很大的打击。

  物业税影响关键在税基

  物业税开征的具体影响大小,受访业内人士认为与争议很久的税率相比,税基(物业税计税依据或标准)是一个更重要的关键因素。因为税率可以随经济情况浮动,但税基则是稳定的。

  “商业地产物业税征税的税基是以现物业估值为基数,但考虑到之前政府已经在土地出让时收取了一笔土地出让金,所以,也有可能按照传言的以现物业租值为基数。这将影响到税额大小,继而影响到商业地产的发展”, 合富辉煌昆明公司市场研究部总监李纯玉表示。据了解,目前香港物业税计税依据就是租金收益(扣除修缮费用之后所得),税率则会随着每年的经济情况作出相应的调整。

  如果税基以租金收益来计算的话,业主的税费将减少不少,而物业税的影响也就相对缩小。以上述李先生的商铺为例,如果以月平均7500元来计算的话,税率还是1%的话,那么一个月的物业税为75元,这与以物业估值来计算相比,简直就是皮毛。

  如果物业税以租金收益计算的话,影响就很小了。那么1%的“羊毛”出在“羊”身上,租客也不会有什么特别的反应。持有大量物业的开发商也可依次类推,减少运营压力。


  如何过渡考验物业税开征

  物业税开征避过住宅复杂的环境,但在商业地产依然会遇到不少难题。

  陈真诚认为,物业税在商业地产开征,一开始也会遇到信息不全面、经验不足、人力不足、物业估值、评估师缺乏、估价标准不一等一系列问题。

  与此相比,李纯玉关注的问题更为具体,他认为怎么解决前后交接的问题是物业税开征的一大难题。他解释道,土地出让金其实是一次缴清了商业50年或40年使用租金。而开发商也将这部分费用作为开发成本转嫁给投资者,现在再征收物业税有重复收税之嫌,“投资者一方面在购买时要付地价成本,现在又是物业税,等同于白帮政府打两份工,这样又有多少人还能承受?”李纯玉表示。

  同时,商业地产征收物业税导致的租金上涨,收益降低等结果必将遏制一部分商业地产投资需求,如何应对这部分资金流向住宅市场,导致房价上涨也是一个关键。云南财经大学经济发展研究研究员王詠雪认为,目前主要调控的应该是住宅地产,大家抱怨高房价主要也指的是住宅地产,打压商业地产似乎与现在的楼市现状有点背离。 “征收商业地产的物业税搞不好住宅地产的价格还会因此上升啊,因为一旦投资资金发生转移,又将炒热住宅市场,把房价炒得更高。” 王詠雪表示,“先征收商业地产物业税的主要原因就是操作起来容易很多, 因为商业地产的产权明晰,涉及范围小,如果有问题比较好收

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