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做精明楼市消费者 教您二手房交易“排雷”

     去年以来房地产市场向好,不少房地产中介机构如雨后春笋般成立,各大公司也加快了开铺的速度。在急速扩张的同时,中介机构及经纪人员在促成交易过程中操作不规范及服务质量有所下降,由此产生的纠纷接踵而来,对此,广州市房屋交易监管将加强市场检查,并要求中介公司对员工加强培训与监督。他再三呼吁消费者,买卖房屋是一件大事,消费者需做足功课,谨慎行事。

   步:放盘与看楼

    雷区警示:

  ●卖方放盘时,应当查看服务机构的营业执照、《广州市房地产中介服务机构资质证明》及年度检验证明,查看服务人员的《广州市房地产中介服务人员职业资格证》,证照不齐的,不能委托其提供中介服务。

  ●卖方将房屋权属资料、房屋钥匙、卖方身份资料等交付给中介公司的,应当要求中介公司出具收据,并约定中介公司不得擅自复印、复制,不得转交他人。

  ●买方对获取的房屋出售信息,应当予以核实。需核实的内容主要包括房屋权属状况,是否有共有人,是否有查封、抵押、出租等情形,房屋用途,楼龄等,可通过向中介公司索要资料、实地查看等方式了解。

  ●委托中介公司提供服务的,应当与中介公司签订《房地产中介服务合同》,明确双方权利义务,包括委托事项、服务标准、服务费用等。中介公司口头承诺的内容应当写入服务合同,以防发生争议。

  ●委托他人代为办理买卖手续要谨慎,要签好委托书,要将委托期限、委托范围、职责等明确写入委托书中,防止受委托人利用委托人的信任和委托书做出不符合委托人意愿的事情。

   案例:

  李小姐有一套出租中的房子,她看现在房价涨得这么高,租金却没涨多少,决定将这套房出售。她卖房子时没有征询租客的承购意向就放盘,结果发生“一女嫁二夫”的情况,租客也要争这个房屋。

  点评:带租约的房屋是可以出售的,但为避免纠纷,业主应在出售前先与承租人协商,取得承租人同意放弃优先购买权的书面文件或者解除租赁合同后再正式办理出售手续。

  第二步:签约

    雷区警示:

  ●不能签署空白合同。买卖合同的条款是各方当事人协商一致的结果,也是当事人权利的有效保障,各方当事人签署合同前要认真审阅合同,发现空白条款的应补齐内容或划去,以防产生纠纷。

  ●以确认函等形式列明卖房或者买房条件交对方确认的,要注意:1.所列条件应当明确、具体、完整;2.应当列明对方回复的期限,并说明超过期限回复的无效;3.函中应注明对方同意以所列条件成交并在规定期限内书面回复的,双方买卖关系才能成立,买卖关系成立的时间以收到回复函的时间为准,发出确认函的一方在收到回复函以前有权撤销、变更函件所列条件;4.函件的交接应当签收并注明交接时间,办妥交接手续。

  ●买卖双方中一方先签署合同,后由中介公司转交另一方签署的,也应按上述程序办理,即:在合同中注明该合同由卖方(或者买方)首先签署,对方在规定的期限前签署该合同并将合同送达先签署的一方时,该合同才能成立,合同成立的时间以先签署的一方收到对方签署后的合同为准,先签署的一方在收到对方签署的合同前有权撤销、变更合同内容。同时合同交接应当办妥交接手续。

  ●约定单方承担交易过户所需税费的,应详细了解与税费计付有关各种情况,如是否属已购公房,是否需补地价,原购置价格,是否属于受赠、继承财产,原受让房屋的时间等,并在附件中列明双方认可的税费项目、标准和金额,约定主管部门实际核定的税费金额、项目与约定的税费金额、项目不一致时的处理办法。

  案例:

  张先生通过中介买一套房屋,签合同时卖方要求交易税费由买方全部承担,张先生原来买过几次房,据他了解,这套房的税费约2万元左右,觉得可接受,就同意了。办交易手续时才知道卖方是继承的房屋,出售时要按交易金额20%交纳个人所得税,需多交几万元,远远超出他的计划。

  提示:交易税费在购房成本中占的比例不小,如果约定单方承担交易税费的,一定要事先了解清楚交易标的房屋过户需要支付的各项税费,不能仅凭经验或者中介公司一般性的介绍、口头承诺确定,应缴交易税费的项目、金额终是由行政主管部门核定的。

     本文转载自搜狐焦点房产网

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