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万科保利等几大开发商淡化广州市场转战二线城市

 “我们已经跟广州市场说拜拜,转战内地二线城市了”,记者前日与海珠区一开发商联系采访的时候,却意外得到了该消息。

  与该开发商不约而同的举措是,随着万科、保利、金地、中粮、华远、宜华地产、广宇发展等地产公司年报的逐渐公布,虽然各大上市房企在2009年赚得盆满钵满,但是对于今年市场走势却趋向谨慎,各大房企对于今年市场的机会判断都基本一致,纷纷剑指二三线城市。

  业绩回顾09年上市业绩大幅上升

  “2007年的疯狂、2008年的低落和2009年的盛景”,3月10日公布2009年地产年报的金地集团董事长凌克用寥寥数语就勾勒出了中国房地产过去三年所走出的轨迹。截至3月10日,包括金地、中粮地产、万科、保利、珠江实业等34家在沪深两市上市的房企已经公布了2009年年报,受益于去年政府的救市政策,大多数房企取得了良好的销售业绩,部分房企创下历史销售纪录。

  而金地所公布的业绩确实可以用“盛景”来形容,2009年金地集团实现销售金额211亿元,同比增长85%,净利润达到18亿元,同比增长110%.在3月2日公布年报的地产龙头万科2009年实现营业收入488.8亿元,归属上市公司股东的净利润53.3亿元,较2008年分别增长19.2%和32.1%.公司销售额突破600亿元销售金额634.2亿元,上年同期增长比32.5%.

  保利地产年报则显示,2009年保利实现营业收入229.87亿元,同比增长48.11%;实现净利润35.19亿元,同比增长57.19%.签约金额433.82亿元,比上年同期增长141.38%.

  据W ind数据统计,截至3月10日,沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报,累计实现营业收入1390.49亿元,同比增长21.94%;实现净利润184.41亿元,同比增长47.91%.近四成房企业绩涨幅在50%以上,其中9家房企的业绩增幅超过100%.

  虽然在香港上市的广东五虎恒大地产、碧桂园、雅居乐、合生、富力地产尚未公布年报,但是根据其此前公布的业绩快报,各家房企去年的销售业绩大幅攀升,预计盈利状况也有明显的提升。而奥园与合景泰富也在近日发布正面盈利预告,称2009年公司盈利将比2008年大幅增长,为即将公布的年报定调。

  现金流大为改善

  多家上市房企提及,商品房销售面积同比增长42.1%,商品房销售金额同比增长75.5%,这极大提高了开发商的销售回笼速度。随着各大上市房企销售业绩和营业收入大增,以及2009年宽松的信贷政策,在2008年大喊“缺钱”的上市房企现金流也明显改善。

  据W ind数据统计显示,已经公布年报的34家房地产公司2009年的经营活动现金流量净值为177.88亿元,而2008年同期这个指标为253.31亿元;持有货币资金共计906.55亿元,同比增长88.29%,现金流情况较2008年同期有了较大改善。

  其中地产龙头万科公司持有货币资金230.0亿元,较年初时增加15.1%.保利地产有货币资金152.27亿。金地集团实现了41亿元的股权融资后,截至去年底,其手握货币资金同比上升116.60%至96.3864亿元,手上资金宽裕。

  除了已经进账的现金外,W ind数据统计显示,上述34上市房企预收账款达到1135.37亿元,较2008年同期增长1.2倍,也成为今年房企资金回笼的主要来源之一。

  案例

  二三线地产公司的幸福生活

  在已经公布年报的房企中,有多家是位于二三线城市的中小型开发公司,也取得不错的业绩增幅,他们均表示将坚定做好二三线城市,“颇有风水轮流转、今年到我家”的姿态。

  杭州地产开发公司广宇集团2009年实现合同销售收入24.20亿元,同比增长超过350%,净利润1.662亿元元,同比增长41.16%.广宇集团表示,公司的房地产项目开发主要定位于国内二三线城市如浙江杭州、安徽黄山和广东肇庆等地,这些城市住房刚性需求旺盛,房地产市场发展空间巨大。广宇集团表示将保持以二三线城市开发为主的战略。

  布局长三角、珠三角二、三线城市及经济欠发展的省会城市的卧龙地产,去年实现营业利润2.4亿元,同比增40.48%.

  位于汕头市的上市房企宜华地产2009年净利润同比上升22.28%至1亿元,该公司在年报中表示,其开发的楼盘主要在二三线城市的汕头,公司长期发展战略规划:以住宅类房地产开发为主,立足汕头市,向发展,以二、三线城市为主要市场目标。

  趋势1

  转战二三线城市

  觅利润增长点

  为了逃避调控风险,寻求新的利润增长点,多家房企在年报中均透露,将加大二三线城市的布局。

  大龙地产在年报中分析,未来中国城市化将以中小城市和小城镇为,东部沿海城市、城市,特别是像北京、上海、广州、深圳这样的城市为主战场的这样一种格局,演变到未来会以二、三线中小城市为主战场的格局,这将会是更大的市场和机会。

  万科表示不仅已经想到,并且提前做到。去年部分房价、地价上涨较快的城市,万科坚持“宁可错过,决不拿错”的原则。据统计,去年万科新增项目44个,大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,

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