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200亿瓜分市 开发商转向争夺资本“筹码“

  上月,上海土地市场所成交的四幅位于市的商业用地引来市场关注,位于黄浦区外滩金融用地、南京东路163号地块、苏州河北岸苏河湾1号地块 (论坛 新闻)以及长宁区天山街道98街坊地块,分别以92.2亿元、34.1亿元、70.2亿元以及15.34亿元的价格成交,总成交价格逾200亿,而经过激烈竞争胜出的也是证大集团、新黄浦集团、上海新世界、华侨城集团、绿城集团这样的开发商大鳄。
  种种迹象表明,通过2009年住宅市场回笼了大量销售资金的开发商,不再仅仅把开发资金投入受宏观调控影响较大的住宅市场,依靠市场的成交速度来回笼资金,而是转向争夺更受资本运作市场关注的商业地产。这种“换筹”的做法,一方面是那些在资本运作市场尝到甜头的开发商更愿意增持这种灵活的融资“筹码”,另一方面也是他们更看好2010年上海盛会后的城市定位带来可持续发展,将给上海商业地产带来的巨大市场空间。

  稀缺市商业地块价格靠谱

  高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤指出:“为促进中长期市场供应,政府打击囤地、督促开工建设的态度更加坚决,因此也使得开发商面临的不确定性增加。此时,相对于已处高位的住宅市场,市商业地块就更具优势。”

  例如外滩国际金融服务地块位于“百年外滩”的末端(南端)——中山东二路东门路,东面紧邻黄浦江边的十六铺水上旅游,北侧将面临1.18万平方米的公共绿地(地下是正在实施建设的外滩公共交通枢纽),规划为商业、金融、办公、文化综合用地,总建筑面积将可达到37万平方米。虽然地块有“不超过180米”建筑高度等要求,但在周边高端住宅成交价格接近10万元/平方米,加上项目完工时间又在外滩综合改造完成区域形象提升后,该地块仅人民币34135元/平方米的楼板价,还是可以让证大集团轻松上阵。

  而位于南京东路163地块,这3年一直作为露天停车场存在,此次34.1亿元的成交价格可谓重见天日,虽然比此前外界26亿-30亿元的评估价格成交略高,但相比2007年8月南京苏宁“曾经”44.04亿元的中标价,新黄浦集团联合新世界的组团出价显然理性了很多,人民币51820元/平方米的楼板价相对南京东路这样区域来说,并非高位进入。“由于黄浦区外滩金融用地、南京东路163号地块皆引入了土地预审请制度,通过事先招标已筛选出少量企业进入公开竞价流程,终拍卖所得价格较为合理的反映出了市地块的稀缺,也并未过多的偏离基本面。而没有采用‘勾地’的苏河湾1号综合地块则创造了新的土地单价纪录,可能孕育了一定开发风险。”李庆贤补充说。

  商业地产资本交易继续活跃

  进入2010年,无论是国企、民企还是海外资本,都把更多的注意力对准了商业地产,这不仅使得商业地块在土地市场风生水起,在上海房地产投资市场上,商业地产项目也延续了2009年的活跃表现。

  在近期上海各类物业大宗交易中,商业地产依然是主力,内外资对此类物业皆有出手。位于浦东的写字楼二十一世纪大厦以均价每平米37500元左右售出7层楼面共13854平米,被宁波银行拿下,显示国内银行的积极扩张未来也将成为上海写字楼市场重要的推动因素。四川北路有一零售综合体项目售予一德国基金,可售建筑面积达66781平米,七浦路侧一处64672平米的零售物业亦以人民币13.5亿元被售予中粮置业。

  业内人士指出,由于收购成熟商业物业显得风险相对更小,在资本市场颇具吸引力,这也让对于融资越来越有需求的开发商,愿意开发或增持此类产品,上海商业地产市场或将进入快速发展的新纪元。


  资料来源:高力国际

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