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二手房也有保质期 住房保修期规定为房奴“减负“

    住房的保修期,大多数人仅知其然而不知其所以然。近日,陆续接到一些读者的咨询电话,大都与住房保质期有关。不可否认的是,住房建筑质量问题比比皆是。远的不说,去年发生在上海闵行区的“塌楼事件”,就给业主提了一个醒。与此同时,有不少业主在装修入住后不久,便发现水管漏水、门窗密封不严、墙体开裂、墙皮脱落,甚至发现建筑主体结构下沉等诸多质量问题,这些都是建筑质量问题。

    住房也是商品,但住房又与一般的商品有所区别,因此购房者应该对住房的保质期有一个全面的了解。

  保修期各不相同

  住房也有保修期,只不过是不同的部位保修期各不相同。记者在采访中了解到,建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)明确要求,开发商在交房时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其中《住宅质量保证书》中就应该包括与保修期有关的具体内容,比如其中规定屋面防水保修期为3年,墙面保修期为1年等(具体可见表1)。

  此外《规定》还提到,对于其他部位、部件的保修期限,可由房地产开发企业与购房者自行约定。比如目前市场上已经出现不少全装修房,其中装修部分就由开发商与业主自行约定,就上海而言,装修部分保修期一般为2年。

  在此需要提醒的是住房各部位、部件的保修期不能与建筑工程保修期混为一谈。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定,在正常使用条件下,建设工程的保修期限为:(1)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(2)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。法律专家解释说,这是建筑商向开发商出具《建筑质量保证书》所应包括的内容,而不作为开发商向购房者出具《住宅质量保证书》的依据。

  当然,二手房也有保质期。有专家表示,一般情况下,对于仍然处在保修期的住房来说,如果转让出去,其享受保修的权利也将会一并转让给买方。也就是说,开发商的保修义务应该转移到新的业主身上。

  保质期何时起算

  住房的保质期到底从什么时候开始起算?这对绝大多数购房者来说,并不一定十分了解。

  近日,记者就接到读者徐先生打来的咨询电话,他和朋友近都住进了住房,但他发现了一个让自己百思不解的问题,即差不多同时收房,但为何自己住房的保质期要比朋友的短半年时间呢?

  对此,专家表示,由于各商品房的保修期起算日期不同,即使是同时收房,也不一定会完全相同。记者查阅了于2001年6月1日起开始实施的《商品房销售管理办法》,其中便对保修期的起算日期做出了明确的规定:保修期从交付之日起计算。

  不过如何确定“交付之日”呢?上海联业律师事务所主任律师王展表示,一般情况下,开发商会统一规定某个日期为统一交房日,因此“交付之日”即可视为统一交房日。但由于各种原因,如滞销,或者开发商人为捂盘,导致有些商品房在统一交房日之前并未销售出去,因此会造成这些住房的保修期“缩水”。

  不过这种情形在这之前并不多见,其主要原因是在于楼市火爆,销售速度很快,除非人为因素,一般情况下不会出现交房后还有剩余房源的情形。此外,由于预售制度的存在,等于将商品房提前出售出去,因此建筑商完工日期与开发商交房日期相差不多。但专家表示,随着开始对房地产市场调控的持续深入,市场观望气氛愈发浓厚,不排除部分城市出现房产销售速度减缓的情形。也就是说,虽然建筑商已经完工并交付给开发商了,但商品房的销售工作仍在持续,更有甚者,说不定还会出现少量房源在临近建筑商保修期行将结束之日才卖掉。这会导致出现这样的情形,即购房者取得住房钥匙,却发现规定的保修期限很可能已经过了大半,有时甚至可能当住户拿到房子时,一些相关设备的保修期已经过了。

  根据有关规定,《住宅质量保证书》明确保修项目和期限时,不能低于上述规定的保修期限,而一般来讲,开发商为了少承担责任,仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求购房者在订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间,如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。对此王展提醒说,如果购买空置房,一定要了解空置的时间,如果发现开发商承诺的维修期限低于建设部规定的时间,可直接要求开发商按照《规定》的要求重新确定。

  对于二手房的保修期如何确定呢?专家表示应以开发商与个购房者约定的时间开始起算,而并非按照一个购买者收房时间起算。

  责任主体要分清

  住房出现了质量问题,一般都会到物业公司去保修,不过法律专家提醒说,住房质量问题责任的主体并不是物业公司,而是开发商。

  武先生近就碰到了一件尴尬

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