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商业地产或开刀物业税 持有者面临两难

    商业地产刚刚复苏的小火苗,随着开征物业税的尘嚣至上,面临被“浇熄”的危险。3月3日,政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示,他今年提交的首份提案即是关于物业税的,是敦促有关部门应尽快制定物业税方案。

  物业税,似乎箭在弦上,不得不征。但2010年却让商业地产“很郁闷”,原因是,多位政协委员以及业内专家力挺物业税率先针对商业地产征收。据住房和城乡建设部一位高层人士称:鉴于目前房价居高不下的状况,今年年底前,物业税有望在北京、深圳等城市针对商业地产进行实征试点。

  值得关注的是,过去几年内但凡遇到房价上涨,物业税便被当做调控房价的“杀手锏”被提及,却都不了了之。

  很多人没想到,被认为是打击炒房利器的物业税会先拿商业地产“开刀”,因为面对价格飙升、亟待降温的住宅市场,商业地产仍处于举步维艰阶段,关乎物业税的调控政策亦引发业界对其“打偏”的质疑:为什么是商业地产?一旦开征,商业地产将受到怎样的影响?物业税终将由谁来买单?

  调控:为什么是商业地产?

  何谓物业税?从字面意义上来看,物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

  物业税有望首先砍向商业地产的消息让业界大吃一惊。“不明白为什么先从商业地产征收,商业地产的日子已经很难过了。”记者采访的多位业内人士表达了这样的困惑。

  事实上,早在2003年5月,财政部和税务总局即分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏等多地开展了房地产模拟评税试点工作(即所谓的“空转”),但物业税至今已“空转”6年还尚未“转”起来。

  业内人士分析认为,物业税迟迟未能出台,一个很重要的原因就是地方政府不支持,土地出让金作为预算外收入的主要来源,对弥补地方财政赤字、支援地方经济建设,发挥着不可替代的作用。一旦征收物业税,土地出让金就不能一次获取,财力本来就不雄厚的地方政府可能不堪重负。

  而此番物业税“重出江湖”为何率先指向商业地产?“因为商业地产的产权很明晰。”一位业内人士表示,首先在商业领域开征物业税,是加强对楼市宏观调控的又一明确信号,反映了有关方面加大力度整治楼市的决心。

  在北京市两会期间提交物业税开征提案的北京市政协委员、财经大学税务学院副院长刘桓公开表示,目前商业地产负担的土地使用税和房地产税合并后约占房价的1%左右,物业税的税率也基本定在这个范围。开征物业税后会取消这两项税收,总的税收负担并无大的变化,“其意义主要是规范税制,推出一套基本模式为下一步征收起到示范和修正作用”。

  北京师范大学房地产研究主任董藩并不认同刘桓的观点,董藩在接受记者采访时表示:“今年出台物业税不切实际,在商业地产率先征收也不实际,像北京、上海这样的大城市,商业项目盈利还算好,但很多其它城市的商业项目都处于微利或亏损状态,再征收物业税,根本就承受不了。要是把土地使用税和房地产税这些税种合并起来改个名,更没有丝毫意义。”

  他甚至直言:“提征收物业税的人,对实体经济并不了解,他们的愿望是好的,但常常好心办坏事,并没有可操作价值。”

  政协委员、林达集团董事长李晓林亦认为,近年由于政策不够宽松、门槛高等因素,商业地产一直处于低迷状态,此时若再征收物业税,无疑是雪上加霜。他认为,商业地产应该降低门槛,政策放宽,对住宅市场可以从紧,使一部分投资住宅的资金投入到商业地产中,可以缓解住宅类产品的短缺现象。

  李晓林在北京东四环开发的林达海渔广场项目亦为50年商业立项项目。他表示:“有些人提出要从商业地产征收物业税,完全是反向说,现在应该鼓励商业地产,因为商业地产可以促增长、保就业,还可以活跃市场,刺激消费。”

  去年“两会”时,李晓林即提过降低商业地产政策门槛的提案,他今年也已继续就商业地产门槛高、限制多等问题上交了提案。

  影响:“雪上加霜”

  据一位参与物业税征收前期调研的人士透露,关于物业税如何征收已有多个方案,基本方式是按市值估价,打折后按一定比例计税。例如市价2万元/平方米,可以打7折或5折,以此做基数,再按一定比例征收。

  目前,就写字楼和商铺而言,持有成本包括租金12%的房产综合税加上5.5%的营业税。业界普遍认为,对于商业地产而言,这一数额已经过高。

  “实际上,商业地产本身的税赋已经不低了,住宅的投资成本要比商业低很多,从操作的合理性来讲,物业税不应该先从商业地产征收。要知道,这个成本终还是会转嫁到物价上面由商户承担。”戴德梁行华北区董事张家鹏对记者表示。

  那么,如果物业税一旦征收,将对商业地产的持有者和经营者带来何种影响?据业内人士估计,商业地产物业税将会以1%左右计征。正略钧策管理咨询

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