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慎防二手房的委托出售

【案情介绍】

某房地产公司有产权房多套,拟出售出去,于是,将售房事宜全权委托给某房屋经纪公司。数月之后,某经纪公司只向该房地产公司支付了部分房款,此后,就一直未再支付。数月之后,有人找到该房地产公司,称房地产公司与房屋经纪公司合谋,将一套房屋销售给多人,骗取购房人的房款。该房地产公司大喊冤枉。于是,带着这个人找到房屋经纪公司,房屋经纪公司却拒绝承认“一房多售”的情况。

此后,又有许多人找到该房地产公司,要求还款,而且,大多是“一房两售”。该房地产公司再去找房屋经纪公司,已经人去楼空。

不久,有购房人将房地产公司诉至法院,法院查封了该房地产公司的全部房产。于是,诉讼的人越来越多,该房地产公司不胜其烦,不仅面临失去房产的危险,还可能债务缠身。此后,该案被转到公安机关侦查。

【案例分析】

随着房地产市场的不断发展,房屋中介公司逐渐发展起来,我们认为应该更为关注其地位和作用,因为其涉及房地产二级市场的繁荣、稳定问题。

房屋中介公司的服务内容主要是房屋的销售和房屋出租。过去,中介公司一般提供服务的方式有两种:(1)委托合同;(2)居间合同。

委托合同是指中介公司接受出租人(或卖房人)和承租人(或买房人)的委托,由中介公司处理其房屋租赁(或买卖)业务,代理委托人签约前的事务,由委托人付给中介公司一定的服务费用的合同。

居间合同是指中介公司作为居间人,向出租人、承租人、卖房人、买房人报告订立合同的机关或者提供订立合同的媒介服务,由接受服务的人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。在居间过程中,中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系:下家与中介之间的居间委托法律关系,上家与中介之间的居间委托法律关系以及上、下家之间的房屋租赁(或买卖)法律关系。居间成功后,上、下家各自按约支付居间合同约定的中介费,是两个相对独立的合同义务。

实践中,房屋中介公司的对外合同一般都是其分别与上家和下家签订的,属于居间合同的居多。但是由于居间合同的法律性质,使得上、下两家在房屋交易中容易被一些不法中介公司所欺骗。无论是委托服务,还是居间服务,房屋中介公司作为房地产市场的一个主体,如果能正确发挥其应有的作用,对我国房地产市场的发展会起到一定促进作用。但是,随着房屋中介公司的大量增长,其中,也充斥着为数不少的以欺骗为手段赚取黑心钱的房屋中介公司,严重地破坏了二级市场的正常秩序。

随着2006年6月1日九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的公布,规定从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入的5.5%全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售是免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。我们认为这在目前以卖方为主导的市场情况下,将导致二手房价位提高。

结合实践中工作经验,我们认为在二手房交易中,应该注意对房屋的以下情况加以查看:

(1)卫生间的墙体和天花板是否有渗水和裂缝,以免入住后发生相邻关系纠纷;

(2)暖气管道和上、下水管道是否密实,以免入住后出现暖气不暖、上下水供应不畅等需要频繁修理的情况;(3)房屋隔音效果及小区的周围环境,以免出现噪音污染及其他污染情况;

(4)办理水、电、煤气、固定电话、有线电视、宽带网、物业费、供暖费的过户手续,以免出现欠费问题;(5)房屋买卖中,应当是开发商或产权人与购买人之间直接签订房屋买卖协议,并且应当将购房款直接交付给开发商或产权人。

本文转载自恩施新闻网

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