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重庆工业地产抢食写字楼市场蛋糕

2013年重庆的工业地产突破了“工业加建筑”的简单组合,呈现出新的产业形态。天安数码城、康田总部城、上丁独栋办公……在市场中,市民不难发现,许多工业地产正在给自己改装易容,把自己包装成写字楼推向市场。工业地产在重庆的房地产市场,在房地产的主流建筑形态中,正在分食写字楼、住宅、商业等的市场蛋糕。

据不完全统计,目前,重庆市场的工业地产正蓬勃发展,持续三年以30%的涨幅加推。北碚水土、西永、九龙坡、大渡口等区域,依托固有的工业优势和产业集群进行大规模的工业地产开发。

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据悉,2012年,重庆写字楼产品的实际成交量约为79万平方米,2013年预计共有约320万平方米入市,2014年的数据约为410万平方米。在这样的成交量和井喷的供应量对比之下,不难预见未来写字楼市场竞争的激烈度。记者调查发现,在写字楼市场竞争本就白热化的背景下,不少工业地产项目也包装成了写字楼,并凭借着价格优势以及较高的性价比,正在抢食重庆写字楼市场的蛋糕。

工业地产如此的“变身法”是否会触及相关的政策红线?答案是否定的。一位业内专家就此表示,办公本身就是产业地产的功能,项目在打造时的方向一般主要有三个:生产用房、科研用房、办公用房。“只不过是在开发过程中,更多的是选择科研、办公,引进智力型、资本型企业。”目前,重庆的工业地产写字楼项目,都严格按照相关部门的要求,进行规划开发。

工业地产写字楼和传统商业写字楼,谁更具有市场竞争力?有业内人士指出,区位、价格以及运营平台,成为重要的评判维度。

首先,从项目位置来看,商业地产写字楼主要位于城市位置,而工业地产写字楼,则大多集中在城市的副区域;其次,大部分商业地产写字楼的产品品质和综合配置都比较高,其中不乏具备的水平,相对来说,一般的工业地产写字楼办公品质以及综合配置方面要稍差,不过我们也可以看到,在众多的工业地产写字楼产品当中,也不乏具备高配置、高品质的产品,比如位于茶园新区的新天泽国际总部城、位于大渡口的天安数码城等。

另一方面则是价格,就目前来看,重庆市场中的商业地产写字楼产品报价区间在10000~30000元/ ,而工业地产写字楼产品的报价区间则在4000~10000元/ 。“一是相对来说,工业地产的拿地成本要更低;二是项目的垂直规划强度较低,不高,建安成本可控,这就导致造价更低;三是开发商在操盘过程中,采取的是杠杆原理,融资成本较低。”

虽然工业地产写字楼具备着超高的价格优势,但在选择购买过程中,购买者则需要擦亮眼睛,注意陷阱以及规避风险。不同于商业地产写字楼,工业地产写字楼在销售方面有着限制,其购买主体只能是法人企业。虽然,工业地产的产权也为50年,后面也可以进行再次交易,但在购买过程中将按照企业法人计税,相比传统的商业地产写字楼产品,税费成本更高。

另外,在后期使用、管理方面,商业地产写字楼普遍拥有着无需费心的保障,但在购买工业地产写字楼时,则需要擦亮眼睛,“因为,部分产业地产写字楼并没有配置相应的物业管理品牌,当然,也有的邀请了具备一级资质的品牌物管。”

有业内人士将工业地产的独栋办公和低层办公概括为“写字楼中的别墅和洋房”,这与传统的写字楼相比,增加了办公的情景化和时尚化。同时,在环境布置和景观设计上,工业写字楼比传统写字楼是更胜一筹。

沈光明表示,工业地产的优势正在被更广泛地认同。首先,工业地产的规模,动辄上百万平方米,并且大多项目都作为区域的项目,享有政府提供的更多政策资源;其次,工业地产相对较低,形态上融合特色商务、独栋办公等设计,产品设计更易于创新,形成建筑中的作品;,凭借低密度规划,工业地产更便于实现生态化商务功能。

产业地产将配合住宅地产的开发,实现小半径的自我化,也将成为房地产市场调结构的主要新生力量,成为调结构的重要组成部分。从目前市场中涌现出众多的工业地产写字楼现象来看,不难看出,包括工业地产在内的产业地产,正在散发出蓬勃的发展力。

(原文标题:工业地产“化装”抢食写字楼市场蛋糕)

本文来源:网易财经


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