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二手房避税“花招”频现 只公证不过户隐患多

当“假离婚”的风险为越来越多的人所了解时,“以租代售”、“假赠予真交易”、“卖前公证”等二手房避税“花招”在网络上不时出现。事实上,不少市民在购买不足5年的二手房时,也曾或多或少地听说过这些避税方法。不过,市房产交易法规处相关负责人表示,这些“花招”并不靠谱。
  
  以租代售风险大
  
  为了让孩子读个好小学,顾先生打算在华光城买一套二手房。顾先生中意的房子差3个月才满5年,他希望房东能等一等,这样就能免去一笔不菲的税费。可是,房东因生意需要,急需卖房回笼资金。多方打听,朋友建议顾先生以租赁的方式入住,3个月后按双方约定的价格优先购买,已交的3个月房租冲抵房价。
  
  根据房屋交易相关文件,3个月后,顾先生的这笔房屋交易只需缴契税、个人所得税、交易手续费等,无需缴纳金额的营业税。不过,这一做法并未得到专业人士的认可。
  
  “房屋价格变化非常大,如果3个月后,房屋价格上涨了,卖家完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子。”这位负责人说,除此以外,部分卖家还可能将房屋抵押或另外出售,买家的风险非常大。
  
  假赠予真交易
  
  “以赠予的方式交易未满5年的二手房”也是网络出现频率较高的避税“怪招”。支招人认为,按照赠予的形式变相交易,就不涉及营业税的问题,所需付的费用为公证费以及契税。
  
  然而这一说法并不准确。假赠予真交易是以合法形式掩盖非法目的的行为,在法律上可被认定为无效行为。这种交易一旦发生纠纷,因为“赠予”的性质,卖方可能丧失要求“受赠人”支付房款的权利。
  
  交易双方之间如果没有亲属关系,买方通过接受赠予方式获得房屋,需要按照房价的20%缴纳所得税,这比交易中的营业税和差额所得税要高出很多。这位负责人说:“不仅如此,买家将来出售赠予所得房屋时,还会被征收20%的个人所得税,脱手会非常困难。”
  
  只公证不过户隐患多
  
  日前,王小姐好友想出售自己在江东甬江沿岸的一处二手房。考虑到今后单位要搬到东部新城,王小姐想买下好友的房子。由于二手房未达到满5年的避税条件,王小姐与朋友商量后决定:房产证先不过户,双方到公证处对房屋产权进行公证,待房屋满5年后再过户。
  
  事实上,公证只是公证机关证明买卖合同是双方真实意思的表现,并不能证明房屋产权归买方所有。“只要房屋没有过户,房屋产权在法律上永远属于卖方,卖方如果将房屋另售他人或进行抵押,不受任何约束。”正清和律师事务所钟律师说,一般来说,这类交易周期较长。如果正式交易过户时税费政策出现变动,买房者将面临新的风险。
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