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北京写字楼爆满折射总部聚集效应

北京的写字楼一直以来都是高端企业办公地点的,虽然租金相比其他地方要贵,但是依然受到市场的青睐。DTZ戴德梁行今年二季度写字楼市场报告显示,由于市场需求相对强劲,北京写字楼空置率进一步下降至1.25%,环比一季度降低0.72个百分点,空置率创近三年来新低。

在北京市逾670万平方米的写字楼里,每100平方米面积中,近99平方米都是有“主儿”的——入驻企业把它当作办公场所,每天都在此创造自己的财富。“如果说用电量是制造业的衡量指数,这种写字楼指数,可以称得上是总部经济的风向标。”北京社科院研究员赵弘表示,以总部经济、现代服务业为基础的产业结构和企业集聚,已经成为北京写字楼市场需求的主要支撑力量。

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而来自市发改委的经济分析数据从某种程度印证了这个说法:目前总部经济占全市经济的比重已达45%左右,企业总部化特征明显。对比一些新兴行业和企业在创业过程中“谢大”的写字楼需求,一些实力派的企业更青睐一步到位。东三环国贸桥西南角,是北京高端写字楼的之一——银泰。这里,在过去三个月中,接连迎来了几拨重量级租客,特别是新加坡航空和菜鸟网络这样的大公司相继飞来“筑巢”,让北京银泰总经理朱晓东增强了对市场的信心,也将稳定出租率的主动权,牢牢掌握在自己手中。

“北京银泰写字楼建筑面积超过26万平方米,出租率长期保持在94%以上,这一数字在新建写字楼里属于一流。”朱晓东说,入驻的外资与内资企业之比约为6:4,以大型总部企业为主,主要涉及金融、科技、投资、房地产等行业。所谓总部企业,就是企业将研发、设计、销售等“高盈利点”留在北京总部,而将加工制造等低附加值工作“外包”。银泰一层大厅,银灿灿的入驻企业名录牌正印证了这一点。

世界500强之一的思科公司,全球四大证交所之一的东京证券交易所,以及投资银行美林集团、加拿大庞巴迪等跨国企业,都在银泰“扎根”——3年起租。同时,经历了前两年全球写字楼新一轮价格上涨的洗礼,一些精打细算的企业另择新居,这才让新加坡航空、菜鸟网络等实力派企业获得进驻机会。由于吸纳量有限,CBD高端写字楼多数都经历了一轮“腾笼换鸟”的调整。

“CBD已经形成了以总部经济为特征,以国际金融业为龙头,现代服务业为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。”赵弘说,总部数量增加,带动了一大批为总部服务的金融、保险、会计、法律、会展、信息等现代服务业企业崛起,使得北京现代服务业增加值占本市GDP的比重已经达到76.4%,促进了北京产业结构的优化和升级。

CBD、金融街,同属于北京高端产业功能区,目前却同样面临着存量租赁面积有限的制约。而这“低空置”,恰能从一个角度说明北京当前的经济形势。

今年1至5月,CBD收入增长19.8%,金融街收入增长15.7%。拿到了“真金白银”的数据,赵弘认为,北京对经济的主动调控,对产业结构升级的引导,会更多依托全市产业功能区企业的总部化、集聚化来实现,并带动现代服务业的发展。“在这些区域,新增写字楼商业项目的供应规模和进度,相当于是对区域经济发展潜力的一次扩容。”他说,正所谓“兵马未动,粮草先行”,全市合理、科学地规划建设写字楼项目,稳定租金水平,将会对城市经济发展起到保驾护航的作用。

面对现在写字楼供不应求的需求,赫赫有名的东三环中服地块备受关注,那里正在建设北京未来写字楼。不论是CBD东扩,还是金融街西扩,都可以在未来两到三年内有效缓解区域内写字楼供不应求的局面。

(原文标题:北京近99%写字楼爆满 热租折射总部聚集效应)

本文来源:中金在线


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