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地产再融资重启投向棚户区改造和保障房

2010年10月15日,上市房企再融资暂停。其时,证监会通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的新闻稿。证监会称,为坚决贯彻执行“新国十条”精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请。自此之后,上市房企在内地资本市场的再融资大门关闭。今年6月底,一些券商和房企传出再融资开闸的消息。6月28日和7月12日,证监会两度回应上市房企融资政策问题时表示,对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,将暂停上市、再融资和重大资产重组;证监会在进行相关审核时,将依据国土资源部的意见进行认定。

8月1日晚,新湖中宝一纸公告,将传了一个多月的“房企再融资开闸”坐实:新湖中宝拟定向增发募资55亿,投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。这与市场期待的房企再融资存在偏差:募资投向棚户区改造而非一般房地产开发项目。地产股2日早盘大涨,午后即出现回调,反映了市场对于再融资开闸存有疑虑。

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据接近证监会的知情人士表示,证监会关于房企再融资的审批会与房地产调控保持一致,即使放开也是涉及棚户区改造、一级土地开发、保障房建设的项目,换言之,房企再融资放开是一个有条件的、结构性的放开。

新湖中宝一纸公告,搅乱了一池春水。8月1日,新湖中宝公告称,公司拟定向增发不超过17.91亿股,募资不超过55亿元,用于位于上海的两个棚户区改造项目,同日,海印股份也对外公布拟融资8.34亿元用于其商业地产项目。

上述人士称,如果新湖中宝或海印股份融资被批准,则意味着关闭3年之久的房地产企业再融资正式开闸。朱一鸣指出,再融资的“结构性开闸”是政府对于约束房企在融资层面动作的大幅让步,也是政府调控去行政化的明显表现。

从2010年初以来,政府以关闭国内证券市场对房企的再融资渠道作为一种行政化的干预措施,并在干预之初起到了良好的成效。然而随着2012年下半年的房地产行业好转,企业业绩提升的同时资金变得较为充裕。同时今年以万科、招商、绿地、万达等龙头房企为代表的企业纷纷香港借壳上市,开拓海外融资渠道,融资渠道的多样化使得行政化干预的政策效用进一步降低。

新湖中宝的再融资方案,与一般意义上、市场预期的商品房项目再融资不同。知情人士向本报记者透露,目前,房企再融资涉及三个部门:证监会、国土部和发改委。国土资源部与发改委对房企再融资的放行口径为“涉一级土地开发项目与旧城改造、保障房项目”。

新湖中宝公告显示,根据此次会议精神,要进一步增加财政投入,引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持,鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。因此,此次定增方案的募资投向,符合目前加大对棚户区改造信贷支持这一政策导向。

招商地产董秘刘宁表示,新湖中宝定增方案明确募资投向是棚户区改造项目,或许也将成为之后的房企再融资投资方向的一个风向标。未来监管层即使能够放开上市房企的再融资,但对募资投向的设定和监管也一定会非常严格。万科总裁郁亮此前表示,房企再融资对于万科、保利这样的大型房企来说不太可能,因为大公司动辄融资几十亿、上百亿,对市场影响太大。

朱一鸣认为,融资放开对中小房企更为有利。原因在于,一方面,我国目前房地产板块的上市公司中,有一半以上具备上市再融资的资质,而其中的中小型房企将可以直接再融资,从而有效解决企业资金问题;另一方面,中小型房企项目体量不可能很大,而小体量项目的小规模再融资,在整体市场缺乏流动性的背景下,更容易获得是市场青睐。

多位业内人士认为,房企再融资有条件开闸,是对房地产地产调控“有保有压”态度的表现。而城镇化、棚户区改造,正是稳增长战略的重要抓手,亦得到了层面的支持。李克强提出,下半年要在信息消费、棚户区改造、铁路投资等产业方面进行扶持。而棚户区改造的资金来源是很大的一个问题。

根据7月12日下发的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(下称《意见》),要多渠道筹措资金,要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

但在实际操作中,资金来源在中西部和东部发达地区会有显著差异。上海易居地产研究院副院长杨红旭表示,对城区,尤其是市棚户区的改造

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