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购房流程之对付收房中的常见问题

    (一)明明白白收房,避免不必要的问题纠纷

  房屋交付涉及相当多的法律和技术问题,是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。那么,作为购房者(商品房的买受人)和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢?在这里就谈一下收房过程中需要注意的法律问题。

  商品房交付过程中,购房者验房的依据标准是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范。商品房买卖合同中的约定极为关键,因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容。

  (1)商品房的交付条件

  国务院《建设工程质量管理条例》第16条明确规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”由此可见,工程验收合格是房屋交付的基本要件。如果开发商无法提供验收合格的证明文件,肯定不具备交付条件。与此同时,商品房买卖合同中约定的其他交付条件也非常重要(例如有的地区,将供水、供电、燃气、绿化等配套设施的交付承诺明确列入合同,这也就成为了开发商约定的交付条件)。对于交付住宅,开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

  (2)商品房逾期交付的责任

  开发商逾期交房,首先要看开发商是否存在免责事由,即开发商是否遇到合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者,开发商仍要承担逾期违约责任。

  如果开发商逾期交房不存在免责事由,则开发商须承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定,原则上应按合同约定办理。但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时,则据人民法院商品房买卖司法解释规定:按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  (3)商品房交付的流程

  购房者在接到开发商的入住通知后,往往因为急于拿钥匙而忽略了验房的重要环节。而商品房交付时,验房是一个重要的环节,因为一旦房屋交付,风险就转移到购房者身上了。为了不接收到一个有瑕疵的房子,购房者必须在接收前验收好房屋的每一个部分。购房者可以首先要求核查开发商提供的各种房屋交付手续与证件,其次对房屋的质量进行检查,再次按商品房买卖合同及其附件、补充协议的约定对房屋内的装饰、装修设施进行清点,检查水、电、气等设备完好程度及使用状况。完成以上程序后,购房者便可以签收房屋验收的相关资料了。

  (4)商品房交付纠纷的处理

  购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的,可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映,通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的,则购房者可以按照商品房买卖合同中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。

  (二)对付收房中的常见问题

  问题一:收房中可能遇到的问题和解决对策

  如果下述情况存在,且双方有明确的约定,就应当遵照执行,否则,开发商违约,业主应当要求开发商立即完善,并要求开发商承担违约责任。

  小区道路未完工,道路不通,无法通行;

  小区燃气未通,正值采暖季无法供暖,基本生活条件和装修条件不具备;

  闭路电视及安防设施未按合同约定和法律规定配套到位,入住业主安全无法保证;

  小区有线电视目前不具备接通信号条件;

  小区绿化全面处于在施工程状态,现场混乱不堪,与合同约定不符;

  合同约定私家车位未落实。

  小贴士:

  如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处,导致无法入住,业主应当及时与开发商交涉,不能匆忙入住。

  问题二:开发商制定违规的交房流程

  关于收房,不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”。在交房流程中,开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签商品房买卖合同及其补充协议的约定,使双方无法办理交付手续,引起交房纠纷。

  那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理,它们一般包括:

  (1)以补交面积差价款作为房屋交付条件。

  一般在双方所签的补充协议中对房屋差价款的结算时间均有约定,但在纠纷时开发商往往不顾此约定,强行要求购房者交付面积差价款,并以此作为交房条件,如不交此款,开发商便拒绝交房。在这种情况下,无论该房是否具备交付条件,开发商的行为均已构成故意违约,因此而不能交付房屋的责任应完全由开发商承担。

  (2)以违规代收契税、维修基金作为房屋交付条件。

  如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金

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