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万科以合作为王 撬动土地和金融资源

    当《中国合伙人》热映时,引起了商业的一阵热议,而事实上是房地产业逐步上演着合伙人,众多房企采用合作的模式在行业行走,互惠互赢。从2005年至今,从谨慎探索到大规模运营,合作开发逐渐上升为万科的主流开发模式。合作开发模式让万科以小化的杠杆撬动起更多的土地和金融资源,并带来销售规模的急剧扩张。

    据资料显示,2005年万科有48.3%新增项目是通过合作方式取得,这一比例在2006年上升至62%,此后仍在不断上升,2010年万科75%的销售收入来自合作项目,2011年和2012年合作项目比例分别占73%和60%。

   与土地方合作,与资金方合作,显然是万科合作开发的主要对象,这在根本上取决于万科的利益诉求:获取土地资源和金融资源。

    纵观万科这些年的合作伙伴,几乎涵盖了国有开发商、上市房企、地方龙头房地产开发企业,甚至城投公司。

    这些公司通常是有代表政府行为的拥有土地处置权的公司,或者开发模式成熟的品牌开发商,但私人公司或规模较小、资信较差的民营企业较少。

    一个显著的特点是,这些公司往往在一定区域市场上都拥有特定的资源获取能力,比如在北京与中航集团、中粮地产、首开股份合作,在上海与绿地合作,在天津与天津港集团合作,在华南与保利地产、招商地产携手,在重庆与渝开发联姻,在云南与俊发集团合作等。

    优先考虑与土地方的合作模式,这是万科合作开发的重要原则,在项目资金投入上,至少降至独立开发的60%以下,这个过程中则会优先选择设立项目公司模式,其次是合作建房模式、股权收购模式。

    与资金方合作,则优先选择联合竞买。此外,万科在合作开发过程中还会通过控制付款节奏控制合作风险,控制经营管理权。有与万科合作过的公司透露,万科对合作项目的内部收益率原则上不低于18%,投资收益率不低于20%。

   (原文标题:万科:以合作撬动土地和金融资源)

    本文来源:网易财经


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