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小区未规划车库 业主自建停车库开发商不认

规划图中有3处立体停车库,但开发商在交付房屋时只建设了一处,并在此后4年中对再建停车库没有任何表态。但业主已经对遥遥无期的等待丧失耐心,自建了停车库。开发商反过来要求业委会“归还”停车库,称业主侵犯了开发商利益。这一起诉讼近日已经开庭。
  
  【业委会】
  
  开发商应尽责盖停车库
  
  这场官司的原告为大兴区宏大北园小区业委会。业委会主任路军港称,2011年7月5日至8月7日,小区曾经更换过物业公司,业委会从老物业公司的移交资料中发现,小区原本还规划了222个立体停车位。但小区当时只在东北角上建了96个立体停车位,开发商还“欠了”126个停车位没建,只留下了两片空地。
  
  2012年年底,小区业委会向业主征求意见,希望大家先交了车位“租金”,再用租金建起停车库。结果3天就定下来要建,业主们开始交定金、签协议。
  
  “一次掏2.2万元,就可以拥有一个停车位的22年使用权。”这个位于大兴区西红门镇的小区对业主尤为具有吸引力。这个临近新发地的小区中,有不少业主就做批发生意,小区里766户业主有700多辆车,有些业主一个人就有5辆车。而按照规划图,小区中原本应该有3处立体停车库,但开发商只建了一处,另外两处则不见踪影。
  
  路军港说,对于增加停车位这件事儿,开发商“消极怠工”。业委会收回了小区底商外侧、属于小区的50个停车位,再从小区犄角旮旯多划了50个停车位。小区还对一部分绿地进行了改造,重新铺了镂空地砖,搭上架子种了爬山虎,腾出的地面就又多了50个停车位。再加上业主“凑份子”建起的新停车库,宏大北园一期中又解决了60辆车停车的问题。
  
  “建设停车位毕竟是开发商的责任,我们现在想要求他将第三处停车库建起来,把建第二处停车库的钱还给业主,大家继续再租。”路军港说。
  
  【开发商】
  
  业主“霸占”停车位
  
  在答辩状中,被告北京一房地产开发有限公司称:“被告之所以未完成全部机械车位的建设,与原告侵害被告权益的行为密不可分。”答辩状中还称,“首期建成的96个机械立体停车位……自2011年起截至今日就被原告方强行霸占”,“原告必须停止侵占且应向我公司返还车位、库房及占有其间相关收益”。
  
  开发商认为,在开发商规划建造机械立体停车位的场地上,已有原告方进行擅自建设车位66个,其行为已经严重侵犯了被告开发建设的权益。“原告应采取拆除的方式排除妨碍”。
  
  “如果让开发商建停车楼,再出租给我们他们连本儿都回不来。”路军港说。据调查,大兴附近小区的停车位年租金约为1600元。而立体停车库中,一个停车位每月需要60元到80元左右的保养费用,一年少就要720元;另外还有每月每个车位20元左右的停车位保险,一年就是240元;再算上24小时的人工费用和电费,1600元的年租金基本没有赢利。
  
  此前,开发商曾经将老停车库出租,但由于疏于保养,只有10多选择在此停车。业委会曾经与开发商谈判,要求其修理老停车库,但当时的录音显示,一位开发企业负责人说“收益我们都不要了,维修我们也不管”。业委会随后陆续投入了30多万元修复了老停车库。
  
  对此向参与此事的一名吴姓负责人求证,但他连称“不能答复”,“得找公司”,但他没有提供任何其他联系方式。
  
  【业内人士】
  
  不算“违建”产权难认定
  
  由开发商开发的小区,由业主集体同意建设、规划上本来就有的停车库,开发商称“侵权”要求拆除,这停车库是否符合拆除条件?
  
  “拆除一般就两种情况,一种是违法建设,一种是危楼。”一名建筑设计师说。但记者向业委会求证时,路军港称,业委会目前持有相应的施工证和开工许可证。这两个证件,都是“拿着规划图去办的”。目前,由业主自己建设的新停车库,已经获得了竣工验收许可证。
  
  “虽然不算违建,但这处停车库毕竟要办产权证,来确定持有人的权益。开发商在开发这个项目时,肯定已经获得了用地证、选址意见书等方面的材料;其他证件又由业委会持有的话,这个产权证可不太容易办出来。具体怎么划定,还要看法院判决。”一名规划部门相关负责人说。
  
  按照相关的法律法规,小区公共设施“谁投资、谁受益”,但由于整个小区为开发商所做的项目,而这处单独的停车楼又是业主集资建成的,因此谁会成为终的产权人,尚不可知。
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