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商业地产长线价值被唤醒 资本回流弃住选商

今年住宅市场的火爆,并没有为它引来大宗交易的跟进。相反,国内、国外的机构投资者们不约而同地将目光投向了商业地产。眼下对于投资市场来说,商业地产正慢慢成为房地产新的利润增长点,并且成为国内投资者迅速崛起主导。

内资偏好写字楼

投资市场变成了以本地投资者为主导的市场。戴德梁行统计报告显示,截至今年9月15日,内地本年共录得32宗大宗物业交易,涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中,国内资金的比率远多于国外资金,无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

国内投资者资金相对充裕,对土地及物业有较大的需求;而与此同时,不少海外机构则出于锁定投资利润、调整资产组合以及把握潜在的新投资机会的考虑,正准备出货。双方可谓一拍即合,促成了今年下半年的成交活跃。

中原地产研究显示,内资收购偏好写字楼物业。从部分写字楼大宗交易情况,共同点都是单笔交易金额较大,且买方多为资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司,这些公司选择在市场低迷时期购买写字楼,在自用的同时可兼作投资。

比如中银香港收购大宁国际商业广场四幢办公楼,上海浦东发展银行收购富力盈悦国际半栋写字楼,SOHO中国收购东海广场,上海农村商业银行收购中融碧玉蓝天大厦10层楼面、4个裙房铺面等。"国内几大城市,住宅的租金回报率仅3%左右,而写字楼的租金回报率一直稳定在6%上下,即投资写字楼的租金收益是住宅的一倍。"中原地产分析人士指出。

对于内资的活跃,"这有两方面原因,一是融资方面,与外资基金相比,国内投资者融资渠道更多、更方便,还可能得到国内银行的贷款支持,而海外资金进入中国还不太容易,部分资金还要从海外银行贷款融资,而目前海外的银行贷款相对还比较难。"戴德梁行叶建成表示,"在收益方面,海外投资者获利后资金要打回海外,需要缴纳预提所得税,而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说,国内投资者也更具优势。因此,国内投资者完成收购物业的速度更快,谈判成功的几率也更大。"

另外,与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同,国内投资者很多是自有资金收购,资金压力小,不会有一个很明显的退出时间表,会更可能长期持有。

外资青睐大型商铺

中原地产研究显示,去年金融危机后,外资在国内房地产市场表现平淡,今年以来,外资在写字楼、酒店公寓、商品住宅等方面成交占比显著下降。随着住宅市场的火爆,近期外资大肆回流内地楼市,并首先选择了尚处于低位的商铺市场。

今年,先后有澳大利亚麦格理银行计划斥资9000万美元收购万达集团旗下9个购物股权;深国投宣布将与美国西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资,共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物;英国房地产基金公司高富诺正在进行一个商场地产项目的收购计划。

据了解,高富诺将前期收购的住宅翠湖天地项目出售,原因就在于过去一段时间以来住宅租金下滑;而公司出售物业后,会把销售收入重新投入前景更加令人看好的商业地产尤其是零售类物业。"由于上海住宅市场的火爆,散卖也可获得较高利润,使得购买整幢住宅所获折扣降低,不少投资者正密切关注商业地产带来的投资机会,预计上海这波投资高潮或将延续到明年一季度。"叶建成表示。

本文转载自地产中国

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