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信贷政策将是左右下半年二手房成交量主因

据【中原地产研究2013上半年刊】介绍,3月份的政策末班车结束后,各地二手住宅成交量回落,但并未出现需求透支的情况,除北京外的多数城市二手住宅成交量在二季度依然维持在2012年月均水平的位置,这表明需求仍较为充足。在一线城市,由于新增供应相对有限,而常住人口却快速增加,同时又存在着大量的改善性需求,与此同时,今年以来广州户籍制度改革、上海居住证管理新政,均将激发更多外来人口的购房需求,从而对一线城市房地产市场需求进一步提供支撑。
  
  【中原地产研究2013上半年刊】认为,信贷政策将是左右下半年主要城市二手房成交量的主要因素。由于目前的楼市结构都是以自住需求为主,信贷对于购房的支持程度尤为重要。近期由于银行系统钱荒的影响,已有部分银行调低或取消了首套房贷的优惠幅度,贷款发放的时间也被拉长,短期内势必会对二手房成交造成影响。但近期层面强调要“支持居民家庭首套自住购房”,预计下半年个人首套房贷依然会得到支持。预计7、8两月,受信贷紧缩以及成交淡季的影响,各主要城市二手住宅成交面积或将有所回落,而随着金九银十的到来,二手住宅成交量有望回升。
  
  2013年全年来看,六城市二手住宅成交面积势必超越2011、2012年的水平。分城市来看,上海表现,预计二手住宅成交量将逼近2009年的峰值水平;成都则受二手房市场的快速扩容的影响,成交量有望突破2007年并创新高;广州、天津较2009年峰值水平约有1~2成的差距;北京、深圳则较2009年峰值水平仍有约4成的差距。
  
  受新“国五条”政策出台以及各地二手房成交量高位回落的影响,业主心态有所弱化,买卖双方力量重新均衡,之前价格快速上涨的态势亦得到遏制。根据中原指数数据显示,今年4月以来,六城市二手住宅价格指数环比涨幅明显放缓,京津蓉价格指数甚至出现小幅下跌。但鉴于下半年二手住宅成交量将保持平稳,且开发商资金相对充足,新房市场降价压力较小,预计下半年二手住宅均价下跌的可能性较小。
  
  此外,截至6月底,北上广深四个一线城市中原报价指数在40%~50%之间,津蓉中原报价指数在30%附近,且基本保持平稳的态势;与此同时,四城市中原经理对后市普遍较为乐观,看升和看平的比重在95%以上,【中原地产研究2013上半年刊】预计,下半年二手住宅价格走势仍将以平稳小幅上涨为主。分城市来看,上海、广州和深圳三城市的房价有望延续微涨趋势,而天津、成都和政策为严厉的北京,房价则会相对平稳。
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