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春节楼市平淡中收场 后市还看“两会”

 
资料图片
 
    今年的春节楼市似乎在平淡中收场。当然,春节楼市平淡在往年也是惯例,但平淡中让人深思的是,春节对买卖双方来说都是一个冷静思考的调整期,在此前后一段时期的楼价和成交量,都会出现对后市有昭示作用的“开年行情”。回顾前两年,2008年的“开年行情”是量价齐跌,而2009年的“开年行情”则是量升价跌,那么,2010年的“开年行情”会是如何呢?
  2008行情:量价齐跌
  对比2007年年底到2008年上半年,以及2008年年底到2009年上半年的广州楼市成交均价及成交面积发现,在政策影响下,“开年行情”十分突出。
  2007年“9·27”新政后,受此影响房价开始应声下滑。2007年11月及12月全市十区新建商品房成交价格都在万元以上,而自2008年1月后就开始下跌,到2008年4月后又开始重上万元。其成交量也是在逐步下跌,2007年11月为70.22万平方米,2008年5月则为39.31万平方米,短短半年时间,月成交量竟缩水接近一半。可以说,2008年“开年行情”是量价齐跌。
  2009行情:价跌量升
  2008年年底出台了减免税费以及房贷7折优惠等一系列的宽松信贷政策。低迷了一年的楼价,在2008年11月仍在“9”字头,但之后就一直在“8”字头徘徊,甚至在2009年4月跌到了谷底“7”字头。不过,成交量却出现大幅上升。可见,价格低廉再加上政策的刺激,造就了2009年“开年行情”是价跌量升,印证了“薄利多销”。
  2010行情:价升量跌
  今年春节之前,对房价影响的政策因素频频出现。先是中行宣布房贷政策有变:首套房贷利率优惠由7折调整为8.5折。此后,招商银行也紧跟中行的步伐,对房贷进一步收紧,并且力度更大——首套房贷没有优惠,全部采用基准利率。而光大银行、工行等银行已经统一没有利率优惠,除了首付需三成外,利率全部执行基准利率。在春节前夕的2月12日,中国人民银行发布消息,决定从2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调准备金率是央行继今年1月12日后短短1个月内第二次上调准备金率。
  今年的“开年行情”政策基调似乎是一边倒的利空。而记者在现场踩盘过程中也明显地感觉到政策对楼市的影响——市场平淡,实客很少;但开发商的价格却并无松动,楼盘活动也都以“暖场”为主。现在虽然并没有确切消息说所有银行都将收紧7折利率优惠,但从目前的形势看,这似乎已是大势所趋。如果取消利率优惠,很多买家表示,房贷压力过大,会考虑放弃购房。
  2009年11月至2010年1月,全市新建商品住宅交易登记均价为10282元/平方米、11263元/平方米、11577元/平方米,呈逐步上升的态势,而成交量却为77.30万平方米、74.36万平方米、57.99万平方米,呈下降的态势。今年的“开年行情”似乎可以预见是价升量跌。
  后市预测:还看“两会”
  有不少业内人士表示,由于去年的销售不错,开发商普遍现金流都比较充裕,再加上新货供应少,开发商也不着急出货,因此促销力度相比前两年同期有所减弱。即便个别楼盘有少少优惠,力度也很小,意在试探市场反应。
  也有开发商坦言,现在市场确实处在调整期,往上还是往下走都不明朗。在这个“胶着”的时候没有必要跟市场对抗强行地降价推货。搞点楼盘活动或是业主活动暖暖场,“等市场基调整个定下来再确定推货及定价的策略也不迟”。
  还有开发商在接受记者采访时表示,每年春节后不久就是“两会”了。“开年行情”是承前启后的过渡节点,“两会”则对楼市的意义更为重大。“两会”上对于全年的信贷、房地产的基调基本都会定下来,此后,楼价的走向基本上就会比较明朗化了。
 
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