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购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接

去年6月,孙女士通过某中介购买了邱某位于亦庄天华园二里二区的一套房,全价为228万元。在卖房人邱某的一再要求下,孙女士先行支付了158万元的首付款后拿到房屋钥匙并开始装修。因当时该房仍欠银行50多万元贷款,需要在还清贷款并解除贷款银行对该房屋设定的抵押权之后才能办理过户,邱某一再表示,会用该笔首付款偿还剩余的银行贷款。
  
  去年11月,买卖双方顺利网签。但双方办理网签之后,邱某多次以各种理由拖延过户时间,直到今年5月,孙女士去房管部门查询发现,该房已经被查封。而邱某却始终联系不上。
  
  经了解,原来卖房人邱某在网签之后仅十几天,又将房屋做了抵押,并设定了195万元的抵押权,并授予对方代为处置房屋等多项权利。
  
  孙女士到法院申请立案时得知,原来借钱给邱某的张先生在发现邱某失踪后,已将其起诉到法院以保证自己的“优先追偿权”,张先生的起诉理由是“民间借贷”,法院受理后已将该房屋进行查封,如果将来房子一旦被拍卖,所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行钱款。
  
  目前,案件还在处理中,孙女士一家虽然还住在该房屋内,但是每天都提心吊胆,生怕哪天就被赶出来。
  
  对此案进一步了解后发现,网签不等于过户,其作用主要是为了防止已经签约的房产被“二次出售”,也就是俗称的“一房二卖”,对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。但此类案件只要做好风险防范措施,损失是完全可以避免的。
  
  提个醒
  
  ,签约后和业主一起到房地产行政主管部门查证该房屋是否处于抵押、查封状态,行业内称作“核房”;
  
  第二,通过“资金监管”办理钱款交接,这样一来,在过户之后卖方才能拿到钱。
  
  北京市住建委在今年年初发布了《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》,为了确保存量房交易资金的安全,凡买卖双方通过房地产经纪机构达成交易的,将强制实行交易资金监管。2011年4月实施的《房地产经纪管理办法》第24条也明确规定:“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”
  
  据介绍,资金监管与我们网上购物时普遍采用的“支付宝”模式类似,是一种委托第三方支付的钱款交接形式。买方将全部购房款、或除贷款之外的全部房款存入指定的资金监管账户后,视同出售方收到了该笔款项,待交易双方履行协议并完成房屋权属交接后,由监管机构对交易资金进行交接;若不能达成交易,则该笔款项不会由监管账户拨付,期间任何一方都无权单方处分该笔交易资金。这样的做法可以化的保证房屋权属和资金的安全。
  
  不仅如此,资金监管也可以保障房屋出售人的权益,实践中也会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况,不仅有可能为出售人带来回款风险,对于那些需要“卖旧买新”的业主来说,也有可能贻误购房良机,甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。
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