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经济压力下地产不景气 开发商回归一线

    相比三四线城市,一线城市的经济优势和人均GDP都是房企投资的主要因素,在经济压力下,不少转战三四线城市的房企开始回归一线发展。

    统计局数据显示,上半年我国CPI同比上涨2.4%,PPI小幅回落,同比下降1.7%,GDP增速回落至7%平台,但上半年房地产开发投资36828亿元,同比实际增长20.3%;其中住宅投资增长20.8%。在大部分宏观经济数据出现回落情况下,房地产增速进一步加快,也说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力,拉动经济增长的作用未明显改变。

    孙英辉认为,一些媒体所谓的“空城”与“地王”并存,抛开具体案例个别性差异不论,从市场预警来看,明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

    上半年,房地产企业拿地呈量价齐升态势,布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下,房企住房销售回款迅速增加,“一线供给不足和三、四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。上半年综合排名前15家房企竞得房地产用地2467.18公顷,同比增加37%;应支付土地出让价款1217亿元,平均购地成本5156元/平方米。

    孙英辉表示,异常交易频发,高溢价与退地现象并存,表明市场微观管制手段乏力。“大家都跑,就是‘空城’;大家都追,就有‘地王’。”土地市场发展要与新型城镇化进程相协调,土地供应要与产业集聚、人口流动、公共服务布局相衔接。防止土地城镇化快于人口城镇化,要严格控制新增建设用地,充分考虑城市群与大中小城市衔接,优化土地利用空间布局,使得土地供应与城镇化战略相匹配。

    孙英辉表示,我国以调整结构转变发展方式的路径,在土地市场上已有所反应,供应总量保持稳中微增态势,供地结构持续调整,基础设施用地负增长,工矿用地增速处于较低水平。扣除房地产用地“补仓”效应,经济对土地投入的高依赖性开始变化。从上半年土地供应情况看,并未出现以高投资促成高增长的模式。在土地供应总量平稳前提下,有23个省份用地总量保持增长,且多数为中西部地区,经济结构调整与土地资源匹配程度进一步提高。

   “十一五”期间,工业用地出让平均价格在200元/平方米左右,变化幅度在4%以内,房地产用地出让均价则由工业用地的6倍上升到8.7倍以上。孙英辉认为,一方面要正视土地出让、土地融资“涉地收入”对地方发展的贡献,另一方面要逐步改革现有土地出让和土地财税管理体制,探索实行租让结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金,同时建立强化风险防范机制,减少违法违规抵押。  

   (原文标题:地产景气指数入红灯状态 开发商向一线城市"回归")

    本文来源:凤凰网


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