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南京房企异地复制商业综合体项目模式

作为国内的住宅开发商,万科曾不止一次被问及是否将转型商业地产。对此,郁亮日前终于坦言,“我们不得不做商业地产,就是为了满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能,在涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度”。与谨慎万科形成鲜明对比的是,在南京,苏宁置业、凤凰置业、雨润集团、金鹰国际等南京本土房企却在不遗余力地将各自特色鲜明的城市综合体复制至各地。

值得一提的是,在其城市综合体的布局中,雨润集团以其控股的南京中商为开发主体,并将南京中商已有的零售百货资源引入。此外,在南京已取得一定成功的水游城、弘阳广场、南京1912也在这两年陆续走出南京,开始在其他城市复制。在住宅市场仍然向好的当下,本土房企为何依然热衷不断复制mall呢?对于这股造mall浪潮,南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴分析表示,首先源于城镇化进程中的城市更新需求;其次就是地方政府对于城市综合体项目带来的经济发展、税收、就业等多重积极效应。从开发商的角度来看,以雨润的项目选址特点为例,其拿地成本其实是比较小的。

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南京市商务局副研究员李绍明则将这种现象归结为政府规划理念发生重大变化下的一个改变,“这种改变其实几年前就有了,为了保证土地利用效率和建筑空间的统一性,许多地方政府在出让某一片区的土地时,不再只是单纯规划出一块住宅用地,而是将商业、办公等功能也考虑进来。因此,城市综合体项目被规划出来,这也是国际上很多发达城市的成功经验。”

李绍明进一步分析说,城市综合体的开发门槛不像想象得那么高,一旦正式开发销售阶段,许多城市综合体都是可以通过单个项目实现财务平衡的,“一般来说,城市综合体主要分为三块,商业、住宅、办公。其中,住宅和办公基本都是对外销售的,而商业部分开发商也不会全部持有,也有部分对外销售。一旦住宅和办公进入销售周期后,就能偿还前期的垫资,而随着商业的建成和经营,不仅可以将商业作为优质资产在银行获得贷款,还可通过商业的繁荣,进一步提升住宅和办公的溢价空间,这种模式也正是万达较为经典的开发模式。”这种模式也正是业内俗称的“现金流滚资产”模式,即通过住宅、社区商铺和部分办公楼的销售收入平衡现金流,借以支撑自持购物的建设。

苏晓晴就将其称之为“商业地产的晚餐”,“现在地方政府较为热衷于规划这种城市综合体,但对风险估计不够充分。对于城市综合体的开发来说,主要有三大关键要素,一是资金要素,二是资源要素,三是人才要素,三者缺一不可,以偏爱选址三四线甚至更郊远的县级市的雨润广场为例,当地的消费力能否足够强劲、后期运营管理水平有待观察。”李绍明也提出,在总量控制上,很多地方政府并没有详细的统计数据,城市综合体的建设并不是无限制的,它与人口、经济发展是有密切关联的,在国际上是有人均商业面积这样指标的。

值得注意的是,苏宁广场和凤凰文化广场在南京本土已有成功案例,而南京雨润国际广场刚开始对外销售其酒店式公寓项目,据悉,该项目早在2003年就由雨润集团和栖霞建设联合动工开发,经多方周折,后又转由雨润集团独立开发,而其长达10年多的开发周期创下河西城市综合体之。

本土的尝试固然是一种转型,但更多的其实是一种跟风。现在城市综合体的商业部分却很多是对外销售的,但商业投资门槛越来越高,很多已不是一般投资客能承受,而销售的阻力也必然会很快反馈到城市综合体的后期持续开发上来。所以企业在进行商业综合体项目复制的时候也应该注意各个项目的模式是否适应。

(原文标题:南京房企纷纷异地复制商业综合体)

本文来源:新华网


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