杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长 北京楼市调控再出动作。2月21日,北京11个部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,实际上就是落实“国十一条”。此文可能是各地个落实“国十一条”的地方细则。  这也不能全怪地方政府磨蹭。去年12月"/>
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杨红旭:北京“十一条”再掀一波楼市调控潮

   

 杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长

    北京楼市调控再出动作。2月21日,北京11个部门联合出台《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,实际上就是落实“国十一条”。此文可能是各地个落实“国十一条”的地方细则。

  这也不能全怪地方政府磨蹭。去年12月14日“国四条”出台,以上海为代表的少数城市据此陆续出台地方细则,上海称为“沪四条”;让地方政府意料不到的是,今年1月10“国十一条“出台,而且比“国四条”严格很多,尤其是对所有二套房贷都实行四成首付,而之前“国四条”中还把改善性购房需求按购房进行优惠。这就让上海等积极出台细则的城市有些尴尬。倒霉的要算杭州,1月10日他们公布了按“国四条”出台的细则,有些优惠政策还引起媒体批评,却不知当天“国十一条”同时出台。杭州房管当局的消息也太不灵通了。

  笔者认为,那些已按“国四条”精神出台细则的城市,多数都不会像北京一样再重出一个按“国十一条”精神的地方细则,只不过有些政策会按后者精神进行个别调整。对于北京这类之前没出细则的城市,则接下来多数都会按“国十一条”精神出台地方细则。

  虽然北京及接下来其它城市的细则也只是重申“国十一条”精神,但经媒体这么一炒作,又会重新掀起一波调控紧缩潮,这对于市场当然属于利空消息。比楼市更倒霉的当属地产股了,可怜的已暴跌三成左右的地产股呀。

  接下来,把北京十一条附录如下,同时我对少数内容略做点评。

  关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见

  各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:

  根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神,按照市政府统一部署,为进一步加强和改善房地产市场调控,支持居民自住和改善型住房消费,遏制房价过快上涨的势头,促进本市房地产市场平稳健康发展,结合我市实际情况,现提出如下实施意见:

  一、增加住房建设用地供应,2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上图行天下,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

   点评:强力推进住房保障,据住建部的规划,2010年新开工600万套政策性住房,而2007年新建商品住宅(包括经济适用房)也只有625万套,也即2010年政策性住房新建量占全部城镇住宅新建量将超过50%。上海将达6成左右。不是地方激进,而是压力太大。这么多保障性用房冒出来,对百姓是好事,但极有可能过犹不及。

  二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目,各部门进一步加强监督管理和跟踪服务,发挥行政审批绿色通道机制作用,促开工、促上市。

   点评:这条其实非常笼通,地方基本上不知道如何落实,住建部层面没有明确规定。普通住宅已有标准,中小套型可以指代90平米以下,可中低价位就难说了。除非像上海那样发动国有开发商,搞大型中低价居住区。

  三、加快推进全市棚户区改造工作,结合保障性住房建设,力争再用两年时间,全面完成三区三片棚户区改造和城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮、改善、疏散”的旧城房屋保护修缮模式,加大政府投入,注重旧城风貌的整体保护,疏解人口,使居民住房条件得到明显改善。

   点评:规定是让各地五年搞定城市和工矿区棚户区改造,有条件的地方三年搞定。北京决心更大,两年搞定(不知是否全部)。但现在的问题是,新的动拆迁条例意见稿中,将危旧房改造列为公共利益,被部分人士反对。如果旧改不能被列为公共利益,则很多城市五年铁定完不成棚户区改造。

  四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

   点评:这条就是“国十一条”与“国四条”的不同之处。商业银行基本上已开始严格执行,而且对首套房贷也严格起来,首付三成,利率八五折已成主流了。

  五、严格执行有关个人销售住房的税收政策。

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