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二手房市场发展趋势:或量跌价升

    二手房市场发展趋势分析

  二手房市场政策环境相比于2009年收紧

  相比于2009年,2010年二手房市场的政策环境收紧。财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)明确:自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策调整,给2010年二手房市场运行的整体格局带来一定的不确定性,并将对购买时间在3~5年的次新房的交易产生一定的抑制作用。

  置业需求和改善型需求仍将是二手房市场的主力

  2009年经济工作会议明确提出完善促进房地产市场健康发展的政策措施:一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。置业需求和改善型住房需求仍将得到政策的鼓励,并且,保障性安居工程力度的加大将带来拆迁安置需求增加,这将成为二手房市场的重要需求力量。

  此外,对于置业者和改善型住房需求者而言,多数客户在进行住房选择时更加看重交通便利、社区环境优越、教育资源良好等因素。但随着城市新开楼盘逐步向外扩散,新建商品房市场在满足上述需求方面的竞争优势不足,二手房市场将逐步得到置业者和改善型住房需求者的青睐,未来一段时间,置业需求和改善型需求仍将是二手房市场的主力。

  二手房交易量增幅回落、价格稳中有升的可能性较大

  2009年是二手房市场政策环境宽松的一年,多数城市二手房成交总量和同比增幅创下十年来的新高。2009年末,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策调整导致了部分买方市场的需求提前释放。特别是进入10月下旬,二手房市场集中交易现象显现,2~5年期的二手房源挂牌量明显增加。买方市场为追赶政策的末班车而加紧购房,这使得部分原本计划年后入市的购房者也纷纷将需求前置。报告统计结果显示,多数城市二手房成交量在11月份出现跃升。因此,虽然2010年二手房市场仍将继续活跃,但我们预计2010年二手房交易量难以维持2009年的增长幅度,即二手房交易量增幅将出现回落。

  从价格层面上看,二手房价格保持稳中有升的可能性较大。理由如下:,随着保障性安居工程力度的加大,各城市拆迁规模较大,由此将为二手房市场带来较大的拆迁安置需求;第二,随着城市新开楼盘逐步向外扩散,新建商品房市场的资源竞争优势不足,部分购房需求将逐步向二手房市场转移;第三,个人住房转让营业税优惠政策的调整将抑制部分购买时间在3~5年的次新房的供给;第四,2009年下半年商品房新开工量的增加将增加2010年新建住房市场的供给,这将对二手房需求产生一定的替代。

    本文转载自中国证券网

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