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预测今年投资商业地产可取得理想回报

2010年2月4日 - 北京 - 领盛投资管理有限公司(以下称“领盛”)今天发表第16份投资策略年度报告, 指出于全球大部分地区,2010年将会是投资房地产的理想时机。领盛在该报告中详细剖析了全球房地产市场的现状,以及对2010年的展望。

投资策略年度报告指出,在领盛覆盖的各大主要市场中,资本价值的急速下滑已基本停止。随着投资者的信心逐渐恢复,市场价格走势逐渐明朗,交易量也有上升的趋势。领盛预期,在2010年,市场前景渐趨明朗,风险将在价格上重新得到合理的反映,卖方的定价会随之理性化,交易量也继而伴随温和上涨。投资者应适当平衡以下两点:1)过分保守及畏惧风险-这种态度已导致大量资本集中于少数风险极低的资产;2)在经济前景还不明朗时,存有不适当的风险容忍度。

亚太地区 -处于市场地位

领盛投资管理亚太区策略主管曾纪崇说,“由于亚太区的经济增长快于世界其他地区,而同时有部分业主和信贷机构的资金尚紧,2010年亚太地区将为投资者提供更广泛的投资机会。追求较稳定、长期回报的投资者应该侧重较平稳的市场和板块,尤其是那些收益率现已高于 长期水平的资产。当资本市场复苏、收益率回落到一般水平时,现已吸引的回报率将进一步得以提高。倾向较高回报的投资者可从主流市场外另辟蹊径,为有潜力的不良资产及资金紧绌的开发商提供资本。

• 当经济及房地产市场基本面逐渐复苏,那些位处亚太区主要写字楼市场、并坐落于商务区的写字楼将成为回报增长潜力的物业类型。

• 亚太地区大部分的商铺物业市场均呈现乐观的前景,不论是投资类型资产、或是寻求较高回报的开发项目,都应可找到合适的投资机会。在未来十年及以后,中国及许多其他亚洲的经济将高速增长,同时増长动力将转移至消费板块。

• 日本的商铺和工业地产都很具吸引力,这两块领域正处于现代化进程的初期。当旧有的物业日渐被淘汰,新型物业必将跑赢大市。而相比于城市地区,领盛更偏重位于市郊的商铺物业。

• 当国际贸易逐渐复苏,中国内地、香港及新加坡的工业房地产应有不俗的表现。同时,中国的工业房地产还将从物流价值链现代化中获益。

• 澳大利亚的写字楼及工业房地产将有良好表现,特别是悉尼和墨尔本商务区的写字楼物业。

• 日本个别财困的房地产资产为投资者带来机遇,其中包括已破产的发展中项目(尤指工业和酒店)、不良债权和新仓库开发项目。

• 澳大利亚的不良债权和夹层融资 — 不良债权、夹层融资以及市场的仓库开发项目都是蕴含着高回报的投资机会。

中国 – 商业房地产的需求会维持高速增长,住宅市场在2010年会趋向平衡

• 国内改善型和自住型住房潜在需求强劲,而城市化进程及生产力的发展将延续这一趋势。政府收紧房地产政策的目的是要于短期内限制投资型购房,务求令市场的需求结构变得更平衡。

• 在中国,的高回报投资机会包括中档的住宅及商铺物业,尤其是二线城市的物业。同时,位处新兴物流枢纽的仓库项目亦将有良好的增长。但在北京、上海这些过度炽热的市场,投资者在争夺物业项目时必须尤其谨慎。

• 虽然写字楼及优质商铺物业未来需求强劲,但庞大的供应将会限制短期的租金增长。然而由于中国内地的商铺市场有供求错配的情况,对于打算投资类型资产的国内投资者,投资中档商铺物业是较平衡的投资策略。

• 中国的高增长房地产项目及上市房地产公司一直以来吸引不少国际投资者,于此同时,中国国内的资本来源也逐步拓宽。国内投资者以往集中投资住宅物业,如今也日渐转向商业房地产。中长期而言,这将提高商业房地产的流动性,并为国内投资者开拓类型资产的投资市场。

全球展望

领盛投资管理全球策略师戚浩伦(Jacques Gordon)在评论这份报告时称:“总体而言,商业地产投资者应对2010的前景持审慎乐观的态度。然而,由於房地产在整体经济的周期属于较迟复苏的板块,其表现将有别于其他资产类别。楼宇租赁的收益流在全球经济衰退中平稳度过并维持良好表现。但随着租约陆续届满,在基本面普遍疲弱的市况下,多个的物业净收入将在未来数年里面临下调压力。

“同时,从经济刺激计划和紧急救助措施兩方面看,与住宅、银行业和其他行业相比,市场对待商业地产的态度完全不同。而到目前为止,私募股权的价格并未如股票、债券价格一般强劲回升,这些差异都意味着房地产在投资组合中分散风险的角色将得以恢复。”

领盛了解投资者有理由规避风险。但领盛建议,投资者可预期2010年(甚至2011年)出现更合理的市场价格,更有可能在不良资产和资金紧缺的房地产商和业主方面找到甚具吸引力的投资机会。领盛同时认为,当投资者为2010-11年制定投资策略时,若能事先清楚厘订所要求的收益回报,将会较易成功。

至于商业地产中的主要风险,该报告作者认为,于经济疲弱时期,资本市场的复苏将会是驱动回报

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