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房企进军商业地产大势所趋 孰将独领风骚

    业内专家认为,在市场份额这份“蛋糕”有限的情况下,今年国企派、民企派、港资派各呈“八仙过海、各显神通”之势,使出浑身解数抢占市场份额乃是一种必然。房地产营销策划专家谢逸枫认为,虽然国企派相对民企派、港资派进军商业地产领域的时间较晚,但在资金及融资方面,国企派将更胜一筹,有可能会“后来者居上”。

    特点:短、平、活

  滚动雪球 边拿地边开发

  优势:在商业地产开发的胆量和气魄上远超过港资派和国企派,并且在资金和开发能力及规划设计等招商方面,积累了具有一定的资本和经验。

  招数:采取“滚动雪球”策略。一边拿商业地块一边开发商业地块,然后用回收资金和销售额再拿地,或者是用商业项目到银行抵押再换钱拿地。

  代表:民企派所开发的项目近30个左右。典型代表有雅居乐、大连万达广州万达广场、合生创展集团的广州T.I.T国际纺织城科贸园、正佳万豪、富力字号写字楼和商业广场及商铺、再煌投资、方龙置业、高德置地集团高德置地广场天地、方园、江南、华安集团、时尚集团和方捷等地下商场。

  点评:“滚动雪球”是典型的“老母鸡”房企做法。这种做法虽是中小型房企采取的策略,但不愧为方便、快捷、精明的措施。首先,一边拿商业地块一边开发,然后用回收资金和销售额再拿地等;其次,会用快方式抢夺市场份额和商业地块,减少因资金链紧张的局面出现;再次,一旦获得一定的利润,便马上收回资金再投入到商业地产开发。

  相对国企派,民企派资金实力没有那么雄厚,有的民企资金链甚至相对紧张,采用这些招数,可以在短暂的时间融资,使资金链条顺畅。近几年,民企派在商业地产上突飞猛进,开发的商业项目、销售面积逐渐增多,开发经验也越来越成熟,有的甚至成为领军房企,典型的代表是富力地产。据了解,该房企不仅是住宅市场的地产大亨,目前,在珠江新城在建及待建的商业项目已接近20个,被业内人士称为珠江新城名副其实的商业地产巨鳄,发展前景不容小觑。

  港资派

  特点:快、短、稳

  快刀斩乱麻 拿地即开发

  优势:港资派在商业地产运作和项目管理、规划设计及招商经验等方面非常成熟,具备国企派的“稳”和民企派的“短”,优势有别上述两派。

  招数:采取“快刀斩乱麻”策略。只要一有土地就立马开发,甚至招商先行,目的是尽快完成开发项目和回收资金、获取利润。

  代表:目前港资派在广州所开发的项目近15个左右。如南丰汇、中州、惠润广场、太古汇、万菱汇。

  点评:港资派的“快刀斩乱麻”策略及快、短、稳的特点,是港资企业结合广州本土特点的产物。港资企业走“稳”路线,众所皆知,但由于广州是典型竞争激烈的“商都”,这又不得不要求港资企业走“快”路线。

  这一特点就决定了港资企业的开发策略。首先,只要有土地就要立即开发和招商,没有时间再去考虑疯狂储备商业地块,然后,尽快完成开发项目和节约回收资金的时间,甚至以快速度占领市场份额。同时,还会坚持以保本为先,获取利润为后的经营理念,,再想如何经营和管理,属于典型的“小猪型”房企。在整个过程中,港资派主要考虑的资金运作风险、经营成本及市场风险。

  据了解,目前太古汇等多个项目,本来已确定推出市场的具体时间,但却“犹抱琵琶半遮面”迟迟未见完全“露脸”,推出市场的时间不断延后。另外,位处琶洲的南丰汇项目,至今也是在内部“低调”的招商中,这与港资企业的谨慎作风不无关系。

  国企派

  特点:稳、准、狠

  占地为王先拿地为上策

  优势:国企派在开发商业地产项目的融资能力和资金及招商条件上,具有得天独厚的优势。

  招数:采取占地为王的策略。不管商业地产市场现状、供应及政策调控如何,以抢夺商业用地为先,然后再想用途和招商,才想怎么占领市场份额。

  代表:据不完全统计,目前广州国企派所开发的项目近15个左右,代表项目有城建字号写字楼和商业广场、保利字号写字楼和商业广场、中石化大厦、广晟国际、中信广场、中海等。

  点评:所谓“手中有地心中不慌”,先筹备足够多的商业土地,然后才逐步的开发再招商,才想如何占领更大的市场份额和扩大经营利润。由此可见,国企派是属于典型的“大象型”房企,具有其他派别没有的优势:一有资金实力,二有融资渠道保证,三有背景保障。

  从目前国企派来看,大多是开发住宅的领军房企,这部分房企进军商业地产市场可谓来势凶猛。如城建和保利等,一直以来都是做住宅为主,却在今年突转进入商业地产。据透露,城建地产已把发展放在商业地产上,今年就有西塔等两个大型商业项目上市;而保利地产也狂吞琶洲的四个地块,有

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