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二手房购买须知

    (一)二手房购买流程越来越多的购房者认识到了二手房具有物美价廉、无期房风险等优势,于是,购买一套二手房已经成为许多购房者的愿望。但是,由于二手房自身的特点及其不同于一手房的交易方式,在购买时许多应该考虑的因素往往会被购买者忽视。在此,消委会提醒广大购房者,选购二手房要注意以下问题:


  1、看房:验明产权是关键决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。

  产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是消费者在购房时容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。

  2、签合同:确认双方合法身份一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。

  3、选购:首先考察性价比随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是,由于中介市场鱼龙混杂,从业人员整体水准不高等原因,使二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。

  如何能让消费者买到称心如意的二手房呢?有关专家建议,消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,这样可以避免一些不必要的麻烦。

  4、办手续:必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。此阶段具体内容是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

  5、交房:按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方可按合同条款交接房屋,买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

  选购二手房之“四要”

  1、不仅要看总价还要看单价

  2、不仅要看房龄还要看质量

  3、不仅要看社区还要看周边

  4、不仅要看眼前还要看将来

  (二)二手房签约常识买二手房在某种程度上说比买一手房(新建商品房)更麻烦,涉及的问题很多,更有一些没有显露出来的隐患。因此,消费者在签订二手房买卖合同时,一定要从法律的角度维护好自己的权利,该说明说清的,该事先约定的,都要表达清楚,有些条款是不能缺少的。

  1)当事人的单位名称或姓名、住所。这里主要是写清当事人的具体情况,地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

  2)标的:这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与条衔接);是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;房屋的物业管理费用及其他交费情况。

  3)价款:这也是很主要的内容,主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定位、尾款等。

  4)履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。

  5)违约责任:主要说明哪些是违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

  6)解决争议的方式:主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

  7)合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

  8)合同中止、终止或解除条款: 明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协议、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

  9)合同的变更或转让: 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。

  10)附件: 在此说明本合同有哪些附件,附件的效力等。 如果有可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,这样效果比较好。

  二手交易应注意:

  1、要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字3、核实买卖双方身份4、看清合同条款5、将各项“口头”承诺写进合同6、避免签单方委托7、不要与经纪私下交易

  选购有房产证的二手房购买步骤如下:

  步骤一:买卖双方协议成交价格并签署《房地产买卖合同》步骤二:晒图步骤三:买卖双方同到银行申请银行按揭(如不办理银行按揭则直接跳到第4步)

  步骤四:买卖双方同到房管局产易所申请买卖步骤五:买卖双方同到交易所办理过户手续步骤六:买方领取新房产证

  (五)消委会特别提醒:二手房交易要提防中介“现金收房”的陷阱

  随着房产市场的火热,二手房市场也被哄热。一些不法中介为了获得房源和非法收益,利用自己的业务优势设计各种陷阱,其

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