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北京发布物业管理意见稿 业委会将有法人地位

      《北京市物业管理办法(草案)》征询意见

    业委会长大“成人”将拥有法人地位

    小区共同财产或不再由开发商任意处置

  “业主大会终于不再是‘孩子’了,有了法律地位以后,就‘成人’了,!”北京新天第 (论坛 新闻)家园业委会主任张大宪激动地说。
  11月18日上午,北京市人民政府法制办公室发布了《北京市物业管理办法(草案)》的征询意见稿。《草案》提出,具备条件的业主大会可以试行法人登记。这意味着今后业委会可以依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理,并可以代表业主在小区有关共有财产方面出现法律纠纷时,代表业主提起法律诉讼。

      业委会:无法“做主”的困局

  《草案》突破性地确立了业主大会的法律地位,提出:“一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记,经依法登记取得法人资格的,可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。”

  之所以称之为“突破性”,是因为在《物权法》实施后,对于业主大会的执行机构业主委员会是否具有独立诉讼的民事主体资格,法律界说法不一。这使得业委会处理共有权益纠纷时,常常陷入“诉讼主体资格缺失”的尴尬。

  今年7月,因认为北京地铁4号线在西直门站施工过程中侵占了业主共有用地,成铭大厦 (论坛 新闻)业主委员会将施工单位北京市轨道交通建设管理有限公司告上法庭。北京市中级人民法院终审裁定业委会没有诉讼资格,驳回起诉。

  此案结果令许多业主大失所望。网友“城铁边的家园”发帖说,他们小区也存在这个问题,城铁车站占用小区部分土地,补偿费却给了开发商。业主们认为,补偿的钱应该属于小区全体业主,因为小区公共面积都是大家公摊到购房面积中的。

  “看了成铭大厦业委会一审被法院驳回时,我认为业委会应该征集业主签名,这样以业委会名义代表全体的诉讼就符合法院的‘程序’了。但是从现在二审的判决来分析,好像也不成。法院解释业委会的作用主要是针对业主‘内务’的共同管理权,而不能向外‘延伸’行使权利。”这名网友说。

  如果是小区大多数业主联名主张权利进行诉讼呢?此路似乎也不通。这名网友提到他们小区56户业主曾联名起诉物业公司,结果被法院裁定驳回,认为业主没有诉讼主体资格,应该让小区业委会来起诉。“但成铭大厦的案例却告诉我们,成立了业委会也不行。那我们该如何主张权利?”

  有专家指出,业委会作为“代表和维护全体业主合法权益”的业主大会的执行机构,如不能对侵犯全体业主利益的行为提起诉讼,将使侵犯行为近乎失去了终的制裁,也使业主的利益失去了坚强的防线。

  社区物业管理研究人士舒可心认为,法人资格给业主大会带来的不仅仅是一个法律地位。它还可以以这个身份作为委托人直接解聘或者聘用物业公司,进行共有财产的登记,如土地、公共车库、楼宇广告、电梯广告收益等。这些财产依《物权法》规定本应属于业主共同所有,但在此之前因为业主大会没有法人资格,所以往往受开发商和物业公司所利用,成为其摇钱树。

  不久前,朗琴园业委会了解到,小区地下车库700余车位和会所被与其素无瓜葛的一家公司申请强制执行。原来,是由于开发商欠债,债权人才将抵押物——小区地下车库及会所申请强制执行并拍卖。

  “他们要拍卖我们业主的共有财产,这怎么可以,我们要维护自己的权益。”700余户业主提起执行异议申请。

  舒可心说,车库、会所等这些依《物权法》规定本应属于业主共同所有的财产,但由于业主大会没有法人地位,导致这些财产无法实现权属登记。而开发商手里则有原来的大产权证,就可以拿着这个产权证“合法”地处理社区共有资产。

  如小区内的业主共有广告牌。因为业主大会没有成为法人,所以这笔收益也无法归属在业主大会的名下,一直被物业公司堂而皇之地据为己有。

  舒可心认为,确立了业主大会的法人地位,就可以让这些本属于业主共有的财产,真正回到业主们手中。同时依法登记在业主大会名下,将其收益合理合法地分配给业主共有。

  “不能只看到权利,忽视了义务”

  物权法专家李云亮则认为,对于《草案》赋予业委会法人地位不能盲目乐观。“有权利就要承担义务,不能只看到积极的一面,忽视了将来可能面临的问题。”

  我国大陆的物业制度多是来自香港,香港实行的是“业主立案法团”制度,就是支持将全体业主注册成一个公司似的法人组织,业主委员会是其董事会。法团成立后,业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、职责,须由法团而非业主行使及执行。而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任,除条例条文另有规定外,亦须针对法团而非针对业主执行。法团的日常事务主要交由管理委员会办理。在一般情况下,条例授予法团的权力及

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