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谁在操作二手房交易潜规则?

“从去年下半年开始,之前帮忙租房的中介就开始陆续找我,希望转租为售。”家住北京海淀区的高师傅向网易房产表示,据中介透露,他本人在知春路附近的房子如果出售可以从半年前楼市低迷时的80万升值到130万左右。“只要授权给他们,其余的我不用再管。”

一套价值百万元的二手房,通过中介辗转变卖坐价升值数倍,仅仅是供求关系做祟?从卖家出手到买家接手,交易中间经历哪些环节,又有哪些利益寻租空间?

利用“房托”抬价:3%的提价空间

利用房托抬价是二手房中介经常采用的伎俩。

据网易房产了解,二手房中介经纪人收取的手续费通常是交易额的2%—3%,所以他们希望房价越高越好,几乎每家中介通过找“托”的方式来抬高房价。

当网易房产以卖房人向中介咨询东四环某高档小区时,该中介经纪人透露,可以通过找托等方式,适当抬抬价。“虽然这几天政策出来后,疯狂买房的人流少了些,但总体而言,还是相当疯狂。”

该房产中介透露,当购房者看好某套房源后,他们往往会凑齐几家意向购房者安排另外的时间组团看房,而在当时安排一两个托来拉高交易价格。有时候他们就找自己的同事假装托,互相帮忙。

“做托的都要现场嚷嚷加价,这样真像买房的人就着急了也随着加价了!”而当我们问道,如果购房者不随之加价怎么办时,这位经纪人告诉我们“随便编个理由,就说这个托的人,原来的房子没有卖掉钱不够了,只能忍痛割爱了!”

上述中介坦言,只有购房者表现出强烈的购房意愿时,他们才会安排托介入,“一般300万的房子,能多加10万,大概3%吧!”

银行“返点”拉拢中介:0.3%~2% 

拉到买家之后,中介会将办理包括评估、信贷在内的相关工作全部包揽。

“这时候买家基本上是没有自主选择银行的权利,中介会将贷款银行的选择全部包办。至于选择哪家就看中介和银行的利益同盟如何。”据某中介公司相关人士表示,也就是说,哪家银行为中介提供了“满意”的返点业务就选择哪家。

此前,网易房产曾报道自2010年1月1日开始,中国银行业协会全面叫停房地产交易中介返点。

此“返点”即彼“返点”:网易房产了解到,目前商业银行在房贷按揭市场竞争中,为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务,通常会向中介机构支付佣金。该笔佣金,即为“房贷返点”。而返点的数额从按揭贷款额的0.3%至2%,而温州等地更是接近接近3%的水平,而在主要一线城市,各家商业银行通常会支付0.5%至2%。

中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示,该政策的出台主要是因为目前银行受房产中介挟客户资源,而降低房贷放贷门槛,并且由于返点而导致的不正当竞争的局面。

“这让包括我们在内的商业银行很恼火。”据建设银行相关人士表示,不仅仅是引发恶性竞争,扰乱市场秩序的问题,关键是基本上到了影响收益的程度了。他坦言,不过房贷按揭是各家银行争相抢夺的业务,不可能丢掉。

正如上述人士所言,“返点”潜规则,让各家商业银行备感压力。据悉,中信银行为摆脱这种噩梦困扰,于2009年成立了直客式房贷业务,欲摆脱中介,自己承担起寻找买家业务。而这样的直客业务,以后再各类银行和金融机构中有可能会越来越多。

网易房产了解到,目前银行返点照旧,而据中介公司内部人透露,目前像中国农业银行这样的银行返点多。“谁取消返点,我们就时间取消和他们合作!”一位中介公司员工告诉网易房产。

二手房担保形同虚设:产业链上的幌子

二手房交易中另一个不可或缺的环节就是——担保公司。房地产中介在拉到银行之后,就开始进入物业担保环节。

目前二手房交易担保市场中,占有率的就是厚泽担保公司,在不少中介的眼里,他们几乎无所不能。

“他们至少拥有80%的市场占有率,连银行的工作人员都在他们那里上班!什么银行都有,他们都熟得很!在中国嘛,办什么事情都要讲究关系!”某二手房中介店长透露。

当我们问到“担保费多少钱?”时,各家中介几乎没有统一的答案。据中天置业的工作人员透露,如果按照他们的规定,担保费用收取交易额的1%—2%,但是关系好的可以压倒0.8%。而另一个中介公司的标准是:交易额30万以内2000元,每多1万加50元。

但是这些价格不过是个幌子。“如果你在我这边办手续,我可以给你做到全免!”中天置业的店长向我们保证!谈到其中的原因,他解释“因为银行会给担保公司返点,所以这方面的费用给购房者点优惠。”

大多数时候,担保公司可能形同虚设。据了解,目前拥有大量客户源的二手房中介会选择直接银行合作,拉一家中担保公司“做做样子”,但如果中介公司市场占有不强,则会和担保公司共同瓜分返点费用。“如果返1.5%,中介公司拿1%,担保公司拿0.5%”

目前已经有不少二手房中介向产业链延伸,拥有了自己的担保公司,例如链家地产和我爱我家都拥有自己的担保公司的房屋中介,在调查中发现链家

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