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律师支招防范楼市焦点法律风险

  一边是“内部认购”房,一边是停止预售警告,购房者几万元甚至几十万元仅换来一张令人胆战心惊的收据;挤压式卖场里,来不及看合同,就在十几处签下了自己的大名;交房时发现楼盘指标与购买时有明显出入,但因为房价上涨,用“退房”来解决问题觉得划不来,因此选择忍气吞声……

    楼市热度往往掩盖了诸多形式的购销风险,“卖方市场”也往往使部分开发商的社会责任不同程度地被“遗忘”。根据以往的经验,一旦楼市发生调整,矛盾将会迅速暴露,如退房潮涌现、诉讼案件频发,到时不仅购房者忙个焦头烂额也不一定能够弥补损失,开发商的名声也将因此如山倒塌。

  另一方面,部分合法化外衣下的行为同样也折射出“不公”与“陷阱”,如《商品房购销合同》补充协议当中的条款很多时候由开发商制定,且一般不容购房者商榷或修改,“不同意就别买”之类的说辞使得购房者无所选择,关于车位归属、房屋交接等问题双方常常争执不下……

  同时,部分开发商也往往在楼市背景下忽略了对自己权益的合理规划,比如当市场预期向好,即源源不断加推房源,可能终因资金周转不利而延期交房;或为省下成本而给精装修房“注水”,而使纠纷缠身。

  我们在此呼吁购房者擦亮眼睛,避免承担过度风险,选择楼盘时要认品牌、查证件、理性购房;呼吁开发商履行企业公民的责任,树品牌、立口碑、保护市场。本期,我们约请了一些本土的专家和律师,就目前市场上存在的风险焦点给购销双方进行透析并提出了诚恳的建议,希望能共同营造更加健康稳健的楼市氛围。

  焦点一 内部认购 低房价换来高风险

  2009年12底,刘女士为了低价买到某城中村项目的住宅,托人找了许多关系后,终于挤进了该项目的内部认购。刘女士欢欢喜喜地抱着6万元的“诚意金”交给了开发商,而开发商承诺2010年3月就可以让认购者优先选房。今年1月初,刘女士就看到了昆明市叫停城中村改造项目违规预售的消息,开始忧心忡忡。

  “交钱之前,我一心想的是怎么才能挤进认购,完全忘记去留意这个项目是不是资质齐全了,是不是取得了预售许可证。”刘女士如今拿着开发商在她交付“诚意金”后写的那张收据,心里忐忑不安,“如果这个项目终没有建起来,或者几年都无法启动,我那6万元的诚意金是否能要回来?如果开发商携款潜逃,我们这些交了钱的人又该怎么办?如果是自己单位组织的团购,是否风险就会小一些?”刘女士除了忧虑外,她对内部认购的风险还有着满心的疑问。

  内部认购究竟是一个什么东西?我们知道,在政策法规上它是违规的,但是在实际操作中,市场上不少楼盘都会搞不同形式的内部认购,什么“客户俱乐部”、“客户登记”、“会员团购”等,不一而足。购房者在项目未拿到预售许可证前通过认购,缴纳一部分钱后获取了该项目的折扣或优先选房权,而开发商也通过认购融资,保障项目的顺利建设。

  表面上看,这是一桩“一个愿打一个愿挨”的买卖,可是问题不暴露则罢,一旦开发商资金出现严重问题,购房者的认购金没有任何的法律保障,申诉权益将变得难之又难。尤其随着昆明市越来越多的城中村改造项目的涌现,一记警钟已经重重地敲在了购销双方的头上。

  本期我们专门邀请了云南八谦律师集团律师邵宏为刘女士这样的购房者支招——

  不同的认购,同样的风险

  1.个人直接认购

  消费者以个人的名义交纳诚意金给开发商,这时消费者个人与开发商发生了关系。消费者认购的行为属于下“赌注”——如果开发商履约能力低下、诚信缺乏,项目又没有取得相关的证件,那么购房者个人就面临着资金风险。一旦开发商在收取购房者的诚意金后卷款潜逃,那么购房者要想追讨回自己的则又需要面临漫长的上访、诉讼等过程。购房者不仅房子没买成,欠款能否讨回来也没有定论,时间和精力上面临大量的损失。

  2.有组织的团购

  所谓“团购”的认购形式分为两类来看。类,虽然是单位和组织进行团购,但如果在交款时仍是个体直接把钱交给开发商的话,仍然是属于个人和开发商之间发生关系,和个人直接认购的情况相同,且不变更风险发生的方式。

  资金如果是以个人名义交纳给单位和组织,再由单位和组织把钱给开发商,那么就是单位与开发商之间发生关系,个人在其中承担的风险就将降低,如果开发商出现问题,单位和组织就得承担一部分责任。但此类情况又会引申出新的问题:个人在面临损失后,就得权衡,是讨回眼前的损失重要呢,还是为自己的工作创造长久利益重要?

  3.个人间认购权转让

  个人间的转让认购权属于私下行为,这种行为不受《商品房的购售合同》保护。其实这种形式是认购的个体之间先发生关系,然后再面对开发商。但终还是个体和开发商发生关系,终承担的风险形式与个人直接认购的风险一样。不过,一旦风险出现,承受风险的个体因为获得认购权的成本提高,也将承担了更大的资金损失。

  城中村项目“认

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