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一线城市二手房交易量全线下跌

新华网天津1月19日专电(记者王晔彪)伴随着2010年年初北方暴雪寒潮的肆虐,一线城市二手房的交易量也急速下滑,但价格仍处于高位运行。有人惊呼二手楼市已陷入僵局,并将进入“小冰河期”,但也有观点认为,刚性需求将牵引一线城市二手楼市走出观望,价格也会平稳上升。

二手房的交易线路折射了政策的影响深远

中原指数系统数据显示,2009年12月份以来,京、津、沪、穗、深等五个一线城市二手住宅价格指数持续上扬,涨幅均超过30%。其中,深圳涨幅近60%居榜首。成交方面,五大城市二手住宅成交量均有所下降,预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。

2009年底,政府密集出台各项调整政策,“营业税征收年限2改5”对二手房市场影响为显著,市场观望情绪开始蔓延。受此影响二手楼市陷入僵局,12月下旬成交量迅速下滑。分城市来看,北京、深圳和天津成交量下滑幅度超过20%,上海和广州成交量下滑幅度相对较小。价格方面,上海和广州涨幅超过3%,其余城市价幅介于2%至3%之间,各城市价格涨幅比较接近。

据北京市房地产交易管理网的数据显示,1月1日至14日,共签约二手住宅4800套,而上个月同期,签约二手住宅为17981套,环比下降了73.3%。

据天津市国土房管局的统计数据,2009年12月28日至2010年1月3日,包括元旦假期3天,天津二手房共成交2305套,成交面积20.9万平方米,环比下降了37.3%;成交均价为每平方米6150元,环比上涨了0.3%。尽管有“末班车”效应在起作用,但交易数量急速下降的趋势已有端倪。

新年周的1月4日至10日,天津全市二手房共成交825套,成交面积6.6万平方米,环比下降了68.5%;成交均价为每平方米6630元,环比上涨了7.8%。从数据上看,量跌价升的态势符合二手楼市受政策影响的规律。

二手楼市僵局的背后

与新建住宅相比,二手房市场受新政的影响更大,因此交易量下降更多。中原地产三级市场部区域总监朱庆江分析认为,一线五大城市二手房交易量出现“集体跳水”,背后有四个因素。

首先是二手房“营业税征收年限2改5”政策所造成的“末班车”效应。营业税是二手房交易很重要的税种之一,去年年底出台的营业税新政造成交易量猛增,甚至出现“井喷”,而买卖双方排队交易办证则成为都市一景。

其次是元旦后、春节前时段的“过年效应”。从2003年至现在二手房的交易规律来看,许多买方为了在春节前能搬家,但还要给自己留出一段时间来进入简单装修,于是集中在元旦前争取完成交易,造成元旦前后交易量悬殊。

再次是从2009年初的楼市低迷,逐渐发展到年末的火爆异常,买方度过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期,所以造成去年底与今年初交易数量的巨大落差。其实,从交易数据来看,2010年初二手房环比下降大,但与2009年1月初同期相比,交易还是上涨的。

四是因各城市的一些买卖方签约后并没有立即过户,交易数据没有进入各地房地产交易系统,数据有一定的滞后性,预计1月底、2月初,统计数据将缓慢上升。

预计今年交易不会低于去年

朱庆江说,出台政策的初衷,并不是打压房地产市场,而是必要的调整。年初的波动过后,二手楼市会逐步趋于平稳。预计三季度后,的金融政策可能将出现小幅调整。从二手房的地段优势和稀缺性上来看,2010年的交易量不会低于2009年。价格方面不会出现大的上涨,有些业主可能会跟着新建住宅上调房价,但不会成为主流。

中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰也表示出同样的观点:“2010年二手房成交量预计将会出现回调,但是整体情况不会太差,因为二手房市场依旧存在着刚性需求。”

在蒋云峰看来,每年购买二手房的人群中,都会有一定比例的拆迁户,而一线五大城市的经济正处于企稳向好的阶段和快速回暖期,因此都会有不小的拆迁量。与新建商品住宅相比,二手房除了总价较低外,一些位置好、配套成熟的二手房将成为学区房、婚房、养老房的。

对于一线城市二手房的价格,蒋云峰也认为2010年二手房价涨幅不会太大,市场整体会呈现比较稳定的局面。交易过程中即使抬价也不会提高太多,不大可能出现2009年后半年一度出现房主坐地涨价的情况。

本文转载自腾讯新闻

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