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楼房越来越多 谁来维护你的采光权?

  近年来,随着诸多新建筑的拔地而起,许多居民的住房被遮挡住了阳光,特别是一些老年居民,外出不便,在屋内终年不见阳光,晾晒的衣服因“暗无天日”,只能渐渐阴干,随之关于采光权的纠纷以致诉讼也越来越多

    日光对于人类生活的意义不言自明,住在终年不见阳光的住宅中给居民造成的影响,同样是任何人都能想像出来的。

    这带来的不仅是生活的不便,更意味着生活质量的下降。许多居民节衣缩食终其一生购买了房产,更希望子孙后代都能在此安居乐业,区区几个钱便将自己及后代的采光权作为交易,这对许多特别看重阳光的住户,显然是不好接受的。

  因此,采光权是一项有关人的身体健康的权利,被看作是一项基本人权。在传统民法理论中,对于民事主体的采光权主要是通过相邻权制度来设定的。相邻权是地役权的一种,指“两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间,一方行使所有权或使用权时,享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。基于我们对相邻关系的理解,我们可以把阳光权看作是指不动产的所有人或使用人为获取日照、而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利,阳光权在本质上同其他相邻权一样是为了自己的便利而限制别人的权利。

  阳光权不仅是生存权的一部分,也是资产权的一部分。买房或者想买房的人,都会重视房间采光。房地产开发商对向阳的房子,价格也定得比较高,说明他们知道并承认阳光权的价值的。所以,人们买了阳光照得着的房子,付出了较高的价钱,理应拥有享受阳光的权利。

  但是目前,我国关于采光权的保护规定比较分散,对于相邻关系的处理主要依据下列规定。《民法通则》在第83条中规定:“不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内…………..”。国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定:“城镇个人建造住宅,必须符合城市规划的要求,不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。建设部《中华人民共和国标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(下称《规范》)的规定:“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。”

  就目前采光权产生的纠纷而言,产生的原因主要有以下三种:一、是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞,使新建筑物层数、间距不符合建筑规划标准,遮挡相邻建筑采光;二、是开发商违规施工,造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致,出现超规划建设,导致新建住宅楼层数过高,影响与其相邻建筑物的采光;三、是依据我国《中华人民共和国标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(下称《规范》)的规定:“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。

  由于目前有关采光权的规定很少,更缺乏实际操作层面的规定,这就导致在上述的三种情况下,居民的权利虽然遭受损害,但是却没有要求赔偿的依据。各地采光权纠纷赔偿大多参考的是1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》的规定,“被遮挡阳光的现状居民住房,以居室窗台点(均以外墙面计),在冬至日日照时间不足1小时的,每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000目前。但是,这个标准已经是十年前的规定,根本不符合现实。这是基于当时的生活水准和消费水准,有其合理和现实的一面。经过了10个年头的实践,人民生活水平有了很大提高,同时,物价指数、人民对生活质量和品位的要求也在不断提高。基于民法的公平原则,人们一生在住房中享受阳光的权利,其相对价值判定应该有所调整。这不但符合的立法本意和立法倾向,也符合与时俱进的政策精神。

  南京市类似采光权纠纷的处理来看,主要是参照了苏宁环球集团采光权侵权纠纷案的处理模式,即根据居民房屋采光受挡面积,给予每平方米850元的经济补偿。这应该说是比较合理的补偿标准,但是由于只是个案,是否能在司法实践中得到普遍的认同还很难说。

  结合采光权纠纷的实际情况,我们分析,居民之所以在很多采光权的案件中赢了官司,却没有得到赔偿或者赔偿很低,主要是因为没有计算自己遭受损失的依据,针对面前的现状,笔者认为:被遮挡后的日照时间低于《规范》规定的标准的,由侵权人对被侵权人承担赔偿责任;虽被遮挡,但被遮挡后的日照时间高于上述标准的,仍要由侵权方对被侵权方进行适当

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