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武汉商业地产:是“摇钱树”,也是“烫山芋”

   众所周知,人类社会的发展是从初级的原始形态,逐渐发展、演变,一步步走向成熟和现代化的。而我们今天所说的商业地产它又是从何时发展的呢?有人也许会说,自从有了小商小贩,就有了商业。其实不然,商业可以追溯的更久一些,早在石器时代中国就有了商业,只是那时是用自家的手工制品互相交换,用自家多余的东西换取必需品,类似于今天的集市,而当有了钱币就演变为用钱币来兑换自己所需的物品,也就是商业所形成的初期。而近代为鼎盛的时期当属三宝太监下西洋,三宝太监就是我们所熟知的郑和,因为他中国的商业对外发展到鼎盛时期。其实,伴随着社会进步和经济发展,商业市场的成长历程和人类发展都遵循着一样的过程,由初级到,由原始到成熟。
  商业的发展催生了现在的商业地产,商业地产这两年在武汉风起云涌,近两年它在mall商业、产权式商铺开发热潮带动下发展迅猛,但这高潮迭起的背后涌动的不仅仅是发展的石头,似乎更蕴含着崩塌的危机,商业地产市场已经到了一个转折点,市场的力量也在暗潮涌动,改变着市场规则,许多旧的模式将被市场淘汰,新的规则将会从失败的废墟中崛起。

  武汉商业地产赢利模式的变化

  到目前为止,我们看到的商业经营模式大多还是以“产权式商铺”为主,以“主力店租赁+商铺全零售”模式来实现项目的赢利,当然仍有部分以独立商铺形式出售。不过独立商铺由于体量小,因此经营风险要小很多,但它仅仅适合于小型商业,不适合于较大体量的商业,在武汉市场,主流的仍然是产权式商铺的盈利模式,其实而言也是如此,产权商铺似乎是大势所趋。

  沿江一号mall,首义园欢乐广场,无疑不是产权式商铺的代表,当我们追溯其率时,发现他们无疑不是采用固定承诺,几乎完全照搬过去的经营模式,而这些模式并不如我们所知的完全成功,失败例子多不胜数。我想着其中的问题就在于开发商的意愿和能力问题,一方面,开发商从来只从自己利益出发,尽快并以更高的价格出售,因而导致一开始在产品规划设计、价格定位上就出了偏差,为了利于销售,他们把商业物业分割为数个单元商铺作为销售。另一方面,大多开发商能力有限,而商业地产大多有地域性特征,开发商为了快速销售回笼资金,而忽略了本质问题,也不愿意花大价钱请有名气的顾问公司帮忙。更有甚者为了省钱而只是内部请几个人组建一个顾问公司为其工作,或者找一个名不见经传的商业管理公司来管理,这样的操作方面更加剧了项目的失败。

  虽然问题是普遍存在的,但开发商为了利润仍然如飞蛾扑火般屡战屡败,屡败屡战,究其原因还是受制于自有资金量不足以维持基本运营,更重要的是,随着商铺投资者从前期产权式商铺投资得到了教训,变得越来越成熟,越来越谨慎,对商铺的持续经营返租能力越来越关注,从而进一步导致了传统的产权式商铺盈利模式的穷途末路。

  而其中的一个例子也来源于沿江一号mall,在一期项目销售时,销售人员曾信誓旦旦承诺商铺年返租8%,而在大好势头之下,蜂拥而至的投资者花大价钱买下该扑面,但是随着开发商一改再改,将原有销售模式完全摒弃,大多投资者仍抱着姑且一试的态度观看着,直到两年前开发商一纸公文发下,告知因公司经营改变,无力承担原有8%返租率,今后将改为年返租率4%……其中原因及抗争过程我们已无法得知,而的结果便是投资者只能接受开发商这样一条霸王协议。苦乎哉?不苦已!

  商业地产操作模式分为四种

  而在传统的产权式商铺赢利模式下,一些新的盈利模式开始出现,和以上分析所言大致分为4种:

  1、开发商持有物业并自己经营(不租不售)。这种模式需要开发商同时扮演与经营者的双重角色,目前国内除香港新世界(同时经营房地产与百货业)外,基本无典型案例。

  2、开发商持有物业,采取出租方式经营(只租不售)。例如:万达广场。只租不售,将产权完全掌握在自己手中,业内称之有万达的地方就是城市的。颇有一番豪言壮语,只是这种模式虽然很难实现短期收益,但能保障项目统一经营管理及良好的后续发展,所以在万达之后,逐渐被许多实力派开发商所采用,不失为另一种新形态操作模式。

  3、开发商将其物业全部出售(只售不租)。这种模式大多出现于住宅项目的底商及配套商业设施,属于传统操作模式,能够快速的实现汇款目标。例如:早些时候的锦江国际、汉飞青年城等,均在前期旗下底商,快速收回资金,以便再去开发其他项目。而开发商售完之后便不再管理底商,而其底商大多成为社区商铺,以日用消费品为主。这样的经营模式不足之处在于产权分散,缺乏统一经营管理,不利于项目商业价值的体现及后期良好发展。

  4、租售于销售的方式结合使用(又租又售)。这种模式融合了以上操作方法,将一部分物业分组经营,保证项目品质及统一管理,同时将部分物业用于销售,实现回款的收益。难度在于对专业性的要求较高,通常需要商业管理顾问公司的指导与配合,指定非常详细、的产品设计规

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