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商业地产招商:规划前的市调关键!

    研究整理:商业地产招商,往往开业容易,经营难,很多商业地产因为过于迷恋招商速度,在项目操作前期,不去科学的制定商场规划,业态组合混乱,为开业后经营混乱埋下不可挽回的伏笔。
  一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司,只会从概念上来入手操作,工作偏重于概念炒做及传播工作,会自以为是的将商场规划成另类定位模式,却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。受项目进度回款提成的诱惑,根本不会也不懂得对商场进行整体规划,只是为了进度而招商,招商完成后收钱就走,留下整个烂摊子,留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。

  商业地产操作与产品策划是完全不同的模式,产品策划无有经验模照,但商业地产却恰恰相反,想操作商业地产必须有专业的商场操作经验,因为,科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提,如果没有商场运作的人来操作商业地产,风光的概念炒作招商后,商场成活的几率微乎其微!

  商业地产想顺利招商,开业后持续有效的经营,必须进行科学的规划,完善细致的商场规划,是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提,而规划前的市场调研作,则是整个项目操作关键的重中之重。

  商业地产,风风火火的招商开业后,存在着活不过三年的宿命之说,有的甚至不到半年就会倒闭,商业地产操作时不要着急运作,首先要进行总体科学的规划,进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。

  一般来说,商业地产的市场调研分为:商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项

  商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同,社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研,而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。

  针对商场的调研

  以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。

  1)、分析各商场的定位并测算其定位的精准性

  对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计,并分析出定位的精准性,并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性,统计分析当地市场的商场定位模式,以此做为规划的依据。

  2)、业态分布的调研

  业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合,而是要根据不同的商场经营状况来统计,分析出经营状况优良的商场业态组成比例,以及经营状况差的商场的业态组合情况,观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力,并以此做为对照,统计出当前业态组合的可能性计划,做为之后的业态规划本土依据。

  3)、动线设计

  将现有商场所有的动线模型进行统计,根据商场经营优差的状况,总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力,并筛选出的动线模型,做为之后的动线规划本土依据。

  4)、功能区划分,除业态布局外,根据所调研的商场,总结服务区、客流分区、配置区(接待区、寄存区)功能的划分,并以此为依据,考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益,并将其计入调研报告,做为规划依据。

  5)、运营模式的调研

  将所有调研过的商场进行分类,统计各商场所采取的运营模式,管理模式、收费方式等因素,统计出经营状况的商场的运营模式,并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响,以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。

  针对商圈的调研

  商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。

  对项目所在地调研

  1)、采取定点观测法,测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量;

  2)、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体,寻找初元化的顾客群体,此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

  3)、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况(商业、社区、金融、交通),并测算出直径内业态分布与经营情况,测算出经营状况较好的业态与较差的业态。

  4)、对直径内不同业态商户调研,了解行业信息,并测算其对该项目的评估与期望。

  对城市其它商圈调研

  1)、将所在城市商圈进行划分,对每个商圈进行详细评估,分析出各商圈的主要购买力拉协群体,并将商圈的主要营利业态组合进行统计,分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度,以此在推算当地的经营业态。

  消费者调研

  消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体,做为商场定位与业态比例分配的依据。

  与传统房地产操作不同,商业地产的消费者调研我们列在调研计划的一项,统计各不同年令段对该城市商场的看法,了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点(货品、服务、价格、定位等),以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点,作为寻找合适的模式的依据点。

  综上,调研工作每一个单项都

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