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多家银行下发“限贷令” 房地产首当其冲

“政府融资平台项目,现在需要上级行核准,基本不批了。”1月14日下午,某大型上市银行一级分行负责人告诉本报记者,“去年下半年就开始收紧了。”

近日,多家商业银行人士透露,总行进一步收紧了政府融资平台和房地产行业贷款。对于政府融资平台贷款,一家大型上市银行提出三个要求——“控制总量、强调自偿、提高层级”。

多家中小银行则提出行业限额管理,如徽商银行要求,今年新增融资平台贷款不得突破全部新增贷款的20%;另一家中小银行则明确规定了各个分行政府融资平台和房地产行业贷款的限额,多数分行只有不足十亿的额度。

各行存在一个共同点,即政府融资平台贷款的客户层级上升。“县级肯定是不行了,而地市级的也要开始控制。”一家大行授信部负责人直言。

本报记者获悉,因为“国11条”的出台,个别大行适度提高房地产业贷款占比的计划被束之高阁,而新增开发贷也将出现结构调整,“我们只做住宅项目,不支持商业地产和别墅类高档楼盘。”北京某股份制银行支行行长说。

前述大行授信部负责人表示,由于今年信贷增量的总盘子变小,信贷供求的矛盾将会尖锐起来。此前,一位股份制银行地产金融部人士透露,春节后,该行计划大幅提高房地产开发贷款的利率。

政府融资平台:控总量、升层级

新年伊始,某中小银行在给各分行下达的一项通知中要求,控制对县(区)级尤其是县级以下政府融资平台的信贷投放,投向经济发达、财力较强的省辖地级市以上政府融资平台;并关注地方政府可支配财力与债务的匹配情况,防止融资平台的过度负债。

“虽然现在还没收到限额管理方面的通知,但根据此前总行和监管部门的要求,各家银行对于政府融资平台贷款,总体上将会更加审慎。”前述北京某股份制银行支行行长直言。

据一位大行人士回忆称,政府融资平台的“名分”正式出现于2009年下半年,监管部门给出一个定义。所谓政府融资平台是指由地方政府出资设立,授权进行公共基础设施类项目的建设开发、经营管理和对外融资活动,主要以经营收入、公共设施收费和财政资金等作为还款来源的企业(事)业法人机构。

“监管部门设定的范围很大,包括各级政府的交通运输系统、土地储备、园区、电力系统等,包括公共设施服务业、交通运输、电力等行业,并要求上报政府融资平台贷款数据。”前述大行授信部负责人表示,“我们内部监控的是主要以财政收入为偿债来源的城市建设投资公司、交通投资公司等,(项目)本身一般不产生现金流。”

这位负责人称,该行早于2008年底就开始强调政府融资平台的自偿能力;而目前进一步提出“控制总量、强调自偿、提高层级”的要求。

所谓控制总量,主要是针对新建项目,“相当严格,特别是要增加一个项目,难度非常大。”上述大行授信部负责人指出,“但首先要确保续建的项目,就是原来已经参与并安排授信额度的项目,主要是2009年一季度审批通过的,当时以保增长为基调,现在半路退出,前面投入贷款的风险更大。”

而强调自偿,不仅要求项目本身产生现金流,保障贷款本息的偿还,且进一步要求,扩大项目现金流对贷款本息的覆盖面,提高安全系数。“这样就不再强调财政兜底(如财政担保、人大同意列入预算等),当然有兜底更好,了聊胜于无。”上述授信部负责人说。

,提高层级是指不仅严控县级政府融资平台,而且开始控制地市一级的融资平台。

前述中小银行在通知中对项目也提出严格要求,比如支持、省市级项目,主要投向已批准立项、符合土地和环保等有关政策、具备开工建设条件、本身有还款来源和能提供土地抵押的项目。

开发贷:“结构调整”

上述中小银行对房地产行业提出限额管理的主要出发点是“关注房价过快增长带来的潜在风险”。

1月7日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国11条”)出台,其中,要求“加强房地产信贷风险管理”;“严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”。

前述股份制银行支行行长表示,“国11条”、上调存款准备金率等政策,尤其是后者,针对的是房地产;因为资产泡沫主要存在于股票和地产,但股票涨跌都快,地产的价格刚性则更强。所以,他认为,“政策信号释放的很明确,对开发贷款影响很大。”

不过,这位支行行长表示,各行总行反应还没那么快,没有明确表示要收缩开发贷款;但在执行过程中,将更加审慎,主要是控制泡沫成分更大的高端楼盘;所以,该行的房地产开发贷款,只支持住宅类项目,不支持商业地产和别墅类项目。

上述“国11条”等政策发布后,市场风声鹤唳。令一家大行不得不搁置此前的开发贷规划。

“去年底曾有适度提高房地产行业贷款占比的想法,但未等计划出台,风声又变了。”上述大行的内部人士透露。

前述大行授信部人士指出,通过“国11条”可以看出,政府调控的是扩大供给,这与以前的提法不同,而打

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