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营业税优惠终止 二手房该怎么买?

    元旦开始,二手房交易营业税"2还5新政"正式实施,各地二手房交易量较节前骤减,营业税优惠的终止是主要原因。不过在业内人士看来,由于市场上依然存在大量的刚性需求,长期来看,二手房市场还会稳定发展。
  有数据显示,1月4日节后上班天,郑州市房管局东西两个交易大厅交易量为79套,与平日正常交易量相比减少近一半。二手房营业税优惠终止后,消费者在交易一套期限内的二手房时,究竟要多掏多少钱?选购二手房时,又要注意哪些问题?晚报记者 袁瑞清
  算笔账:35万的房多掏3850元
  2009年12月9日,财政部、税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。《通知》要求:自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  按照该政策的规定,消费者如今进行二手房交易,到底得多花多少钱?一名业内人士给记者算了一笔账。
  假设一套面积为80平方米的二手房,房龄为3年,当年买主购入该房屋的价格为28万元,现在的成交价为35万元。如果在2009年12月31日以前交易:由于这套房屋的时限超过两年,可免去营业税。
  但在二手房营业税优惠终止后的今年交易:如果按照全额征收营业税,会被收取35万×5.5%=19250元的营业税费;如果按照差额征收营业税,将会被收取(35万-28万)×5.5%=3850元营业税费。
  同一套房子,政策调整前后,按照全额征收营业税,多掏近2万元,按照差额征收营业税,多掏3850元。
  "本来打算买完房再花5万元装修,现在看来,买房就比去年多花不少钱,屋子吊顶恐怕都不能做了。"二手房营业税调整后,许多购房者都表达了和张先生一样的无奈,也有部分消费者打算观望一段时间再说。
  据了解,目前市场通的二手房源中起码有五成以上是在营业税5年的征收年限之内的。也就是说,大部分的房源在今年都将增加一大笔交易费用。在业主强势的卖方市场格局下,这部分税费负担终很可能会像当初一样转嫁到购房者的身上。
  提个醒:别盲目选购二手房
  在新政条件下,消费者选购二手房时,又要注意哪些问题?记者为此采访了部分业内人士,总结出了以下要点。
  1.要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早,而建成入住时间较晚;有的物业管理不到位,服务差,安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差,这些情况是在选择二手房时要考虑的。
  2.选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值,在很大程度上取决于二手房的地理位置。
  3.要了解产权状况,避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变卖,有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产,有的是因为遗产继承问题而转让房产,这些情况如果不了解清楚,就会卷入到不必要的纠纷中。
  4.不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半,超过这个界限,经济压力将很大,如果自己的收入不稳定,压力将更大。
  5.要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。
  6.不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况,而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。
  7.根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,只选合适的,不选贵的,总的原则是你的积蓄付过首期款后,还小有余款。

    本文转载自中财网

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