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二三线城市接棒 土地市场再现“癫狂”

编者按:

土地市场的“癫狂”正由二三线城市接棒。刚进入2010年,土地市场中抢眼的争夺战已经被苏州、福州等城市“预定”,这两个城市的新地王在当地业界的“热切期盼”之中有望于1月“横空出世”。

与此同时,在一线城市上演着另一个“戏码”:一边是广州相关部门正在处理2007年的闲置地王,一边是2009年北京市场上曾名噪一时的地王广渠路15号地的规划调整正在进行公示,被业界认为是“寻出路”之举。楼市怪现状之土地乱象,正在楼市政策微妙转向之时出现,是拐点的预兆?还是市场一时的迷离?一切仍待市场检验。

新年伊始,苏州土地市场的饕餮盛宴即将展开。1月23日,共计57幅用地将在同一天进行拍卖。此次土地拍卖数量之多、规模之大,在近期苏州楼市中委实罕见。不过,拍卖初衷虽然是为了加大市场供应量,不过几幅地块起始价格门槛的高企,仍然对“新地王”的诞生进行了充足的铺垫。

起价高企或制新地王

在苏州2009年第8号国有建设用地使用权拍卖公告中,57幅地块的总面积达到228.9496万平方米。虽然大型土地拍卖活动在苏州并不鲜见,但无论是土地宗数还是土地总供应量,此次拍卖均较之前有明显增长。

此次拍卖涉及到苏州市6个区域,吴中区成为名副其实的供应“热地”。25幅地块占到此次供应总数46.3%,共计117.4万平方米的供应面积,占比逾五成。拍卖保证金的几幅用地同样出现在该区。其中,标号为“2009-B-97”的吴中开发区郭巷街道住宅用地,保证金高达8080万元;“2009-B-98”号用地则为8380万元。虽然土地市场供应量的加大,旨在减缓供求失衡矛盾,但拍卖起始门槛的高企,却隐隐为“地王”的产生埋下了伏笔。

不仅苏州如此,曾在2008年出现“地王退地”而名噪一时的福州市,也在进入2010年后火速推出两幅地块,其中一幅地块的起拍底价高达43亿元,公告一出,福州业界顿时对该地块晋级福州市新地王充满期待。

显然,眼下在二三线城市正在上演的土地出让戏码,对于一线城市来说,已颇显“陈旧”。因为类似场景在数个月前的一线城市已出现多次。不过,在2009年底政策已出现微妙转向之后的当下,二三线城市接棒土地市场之“癫狂”的现象,已不容乐观。早在去年底,万科董事长王石也已提示过“风险”:一线城市已经出现的楼市泡沫可能向二三线城市蔓延,这与日本上世纪90年代经历的房地产泡沫时期颇为相似。

已成土地争夺主战场

中原地产研究提供的数据显示,2009年12月28日至2010年1月3日一周时间内,10个被监测城市成交地块80幅,计560公顷。其中住宅46幅,计328公顷。其中,二线城市尤其表现活跃。武汉在期内成交了25幅地块,沈阳则在一周之内成交了20幅。

房企抢地之风已刮至二三线城市。2009年的一天,在江苏南通、无锡及浙江嘉兴等多个城市的土地拍卖会上,各家房企在当地竞相瓜分市场“蛋糕”。其中,恒盛房地产以33.49亿元夺得南通地王;保利、龙湖及苏宁环球在无锡斩获地块;嘉兴的单价地王则由浙江江浦不锈钢有限公司获取,一举将当地楼面地价纪录抬升至16629元/平方米。

在一份名为《上海物业市场2009年回顾及2010年展望》的报告中,高力国际指出,由于受到资金充裕流动性的驱使,开发商对于土地始终有着旺盛的需求表现,从而推动2009年众多城市地价达到历史高位时期。

高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示,2009年出台的土地调控政策,如土地出让首付比例提至五成等规定,将在今年得以延续。也就是说,未来对于开发商的融资要求将进一步收紧。不过,对于开发商来说,如何减轻高地价挤压利润的负面影响,会是一个摆在眼前的课题。从这一层意义来看,与一线城市相比,土地价格尚属低位的二三线城市,无疑是当前较为理想的选择。

国信证券的分析报告中曾经提出过预测,经济工作会议提出放宽中小城市和城镇户籍限制,中国城镇化进程的推动,将使楼市由一线城市为主导转为二三线城市为主导。而这一“疯狂势头”正在日趋明显。招商地产以50.0297亿元的总价拿下重庆南岸区弹子石组团地块;上海绿地集团以7.5亿元拿下成都郫县郫筒镇双柏村20.8公顷地块;中信集团也以2.68亿元拿下380万亩成都书院村地块。

中原地产研究分析师吴维娜认为,近期二线城市土地市场热度正在迅速提升,一方面,不少开发商依然看好楼市未来走势;另一方面,拥有充足资金的企业并没有由于土地新政台而减缓拿地决心。业内人士认为,尽管政府已经连续出台多项土地系列新政打击囤地和投机现象,但期望短期内完全达到抑制地价目标还为时尚早。

附表_一周土地成交情况(12.28~1.3)

城市     幅数       土地面积     楼面地价

(公顷)     (元/平方米)

全部 居住 全部 居住 全部 居住

北京 11 6 85 63 6423 8443

上海 6 0 36 0 354 -

广州 8

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