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消费者购买商品房须牢记“八个关键”

  近期,由于扩大内需政策的刺激,房地产市场又呈快速走高趋势,一些消费者盲目加入商品房的行列,对此,有关消费维权专家日前发出维权分析:提醒消费者在购买住房时牢记“八个关键”,以免草率购房后患无穷。

    “关键”之一:消费者购房前必须查看房地产开发商是否具备 “五证”、“一照”。“ 五证”是指:企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证;“一照”即企业法人营业执照。商品房预售许可证是“五证”中颁发,确定房地产开发商所售房屋是否合法的依据。交房时,还要注意房地产开发商是否提供“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

  “关键”之二:消费者实地核实楼盘。购房者到楼盘实地看看。除价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施及售后服务外,对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询,并将房地产开发商、经销商相关方面的承诺以书面形式确认。

  “关键”之三:消费者购房必须慎交“定金”。房地产开发商、经销商签认购协议或交纳排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件,购房者未签订正式买卖合同及附件前,不必向房地产开发商、经销商支付任何形式的费用。工商行政管理部门有关负责同志指出:“不要随便向开发商交付定金,要特别警惕‘定金一律不退’之类的条款,以免上当受骗。”房地产开发商、经销商往往通过混淆“定金”和“订金”的概念,给购房者下圈套。因为法规对“定金”有规定,对“订金”没有规定,所以开发商往往用“定金”代替“订金”,消费者要注意区别。另外,如果商品房不符合销售条件,属违法或违规销售,而购房者已交纳了“定金”,无论双方是否约定“定金”退还事项,房地产开发商、经销商都应无条件退还定金给购房者。

  “关键”之四:消费者要提防合同中的“霸王条款”。消费者如认为房地产开发商、经销商所使用的格式合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应坚持要求对有关内容进行细化、改进,防止房地产开发商、经销商签订“霸王合同”。

  “关键”之五:商品房面积应以实测为准。房地产开发商、经销商在预售期房时,一般都按照自己预算的面积销售,而这个预算面积往往与竣工后的实测面积不符,从而侵犯消费者的合法权益,出现各种纠纷。所以,在房屋面积方面,消费者应当要求房地产开发商、经销商明确合同中认定的面积是卖方预测面积,还是房地产产权登记机关实际测定的面积。根据我国现行的房地产权属登记制度,房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准,只有这一面积数具有法律效力。如果商品房竣工后,房产实际面积和合同面积的误差比在±3%以内,据实结算,误差比值超出3%时,买受人有权退房,并约定退款及付息。

  “关键”之六:房地产开发商设计变更需提前通知。根据规定,商品房预售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

  “关键”之七:消费者对物业合同不能忽视。消费者要认真看清物业服务合同,特别要注意以下几个问题:经过招投标确定的物业管理服务收费标准;事先约定地下停车场、地上停车场,机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围;事先约定代收代缴水、电、气费用;公共部位使用经营所得收入的分配方式;维修资金的管理、使用等。

  “关键”之八:消费者自缴维修基金。新建商品房都需缴纳物业维修基金,业主可以自行缴纳,也可由房地产开发商代收,但对房地产开发商不了解或觉得信誉不好的,还是自行缴纳。凡委托房地产开发企业代收维修基金的业主在一个月后,应及时向代收单位索要由专业机构出具的专用票据。

    本文转载自搜狐焦点房产网

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