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住宅物业税年内无望“实转”或试点

    在房地产政策变化的节点上,对物业税的讨论已沸沸扬扬。

    针对媒体对“物业税‘空转’即将在试点”的报道。5日,不少业内人士向每经记者表示,住宅物业税的开征条件尚不成熟,但商业地产已经具备了开征条件,并有可能在今年试点“实转”。

    年内预计不会出台

     针对此消息,昨日每经记者致电税务总局,相关负责人却并未给予记者正面答复。记者还致电曾进行该项试点的北京市地税局,其相关负责人表示,尚未得到通知,“具体还要听的安排。”

      据记者了解,自2003年5月开始,财政部和国税总局曾分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了物业税模拟评税试点工作,即“空转”试点。到目前,该项试点已实施了近7年。

      昨日,财政部财科所相关专家对《每日经济新闻》透露,2010年不会启动物业税,快也得等到2011年。

      今年为什么不会实施物业税,财政部这位专家给出两个原因:一是今年还处于经济复苏阶段,推出物业税将对房地产形成很大打击。另一方面,根据税务总局每年的征税惯例,一般比较大的税政政策都是在年初出台。年初不出台,就意味着整个年度不会出台了。

      住建部政策研究副主任秦虹在接受《每日经济新闻》专访时说,将来是不是能按照房子的档次分类来先后征收物业税,要看《物业税条例》出台后的定论,现在不好说。按照国际经验,税率就是按房产评估价格的1%~2%之间浮动。物业税的周期时间,一般是3年到5年评估一次。评估后的时间段内,价格不动。

     秦虹解释,发达政府所持有的房产一般不卖,只是出租。中国将来是不是按照国情分类征收,要看《物业税条例》是怎么定的。

    “物业税是必征税种”

      针对物业税要不要在与地方之间划分,秦虹说,所有的物业税都是地方税,没有税。房地产是不动产,因地而宜。在外国,地方的物业税是大头,占到50%以上,人家叫产财税或是不动产税。

     中国的物业税之所以迄今没有开征,很大原因是对个人财产的界定时间远远落后于发达。秦虹说,我国2007年10月1号才开始  《物权法》,之前的个人财产是没有法律保障的,所以不可能征收物业税。

     秦虹说,物业税涉及面很多、很复杂,要做大量的基础性工作。基础性工作做不好,开征物业税就没有条件;首先要把每套房的业主找到,把产权划分清楚。像过去那些危改房、经济适用房的共有产权,将来怎么个共有法?都得弄清楚。此外,还要把每套房子的价格搞清楚。

     “对于一户多房的怎么征收?要看今后出台的《物业税条例》的规定了。”秦虹称,理论上讲,房产税是财产税,谁拥有财产谁就要缴税。当然,在制定物业税时,也可能会考虑其他因素,像考虑稳定房地产市场和抑制投机性等附加要求。

      秦虹说,从长期看,物业税是必征税种,是调控房屋存量资源的有效政策措施。

     或从商业物业起征

      “在调控房地产市场的大背景下,甚至不排除今年进行‘实转’试点的可能。”财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示,“实转”试点将可能从商业物业做起,然后逐渐转向住宅。

     据了解,目前商业物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按照规定,房产税依房产余值计征的年税率为1.2%,依租金收入计征的税率为12%;土地增值税则采用四级累进税率,为60%。

     刘桓表示,变更为物业税后,征收总额不会有太大变化,对商业地产市场的影响较小。同时,房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式,不存在技术上的障碍。

     上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也表示,营业税优惠政策的终止说明,打压投资投机性需求的意图非常明显。他认为,针对大户型、高档房的物业税今年会加快推出,并极有可能先在部分城市试点实施。

     细则仍需完善

     “物业税是地方税种,征收情况主要取决于地方政府的积极性。”北京房地产税务专家郭伟向《每日经济新闻》记者表示,目前,在土地增值税的征收中,地方政府就存在尺度不一的现象。

     郭伟表示,我国的征税成本在5%~6%左右,在国际上属于高成本之列。物业税的征收对象是所有房屋,属于遍地存在的“芝麻税”,这无疑会进一步提高征税成本。他认为

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