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1月1日,业主们行动起来!

北京美丽园小区是个业主胜诉物业公司的小区。2006年9月1日,原物业一夜之间突然撤离,导致千户居民停水停电,后经业主们自发组织调整,南京新鸿物业公司正式入住,居民生活才开始逐渐恢复正常。

    1月1日,《业主大会和业主委员会指导规则》(下称《指导规则》)正式开始实施。这部建立在《物权法》和《物业管理条例》等法律法规基础之上的规章旨在规范业主大会和业主委员会活动,维护业主合法权益。对象更明确之后会不会切实地起到效果?此时的回顾论证或许会更有意义。

  
   近年来,随着我国房地产业发展而集中兴起的住宅小区建设增长迅速,随之也引发了住宅小区内部业主委员会作为自治组织的发展热潮。
   根据政府有关部门的界定,业主委员会是在房地产行政主管部门指导下,由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。那么,它作为自治组织的运行效果如何呢?


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  有了业委会,有了新烦恼
  
   前不久深圳市S区建设局进行了一次小区建设的调研,引发调研的原因是:近两年深圳市小区建设速度很快,同时内部出现了较多的矛盾和冲突,小区居民到小区建设主管部门――区建设局上访的人数激增。深圳市作为一个典型的移民城市,自改革开放以来,新建小区的速度和数量一直位于,目前已具有各类成熟小区数量达几千个。S区属于深圳市经济特区范围内,其辖区内建有深圳市高新技术产业基地、高等教育基地和西部物流、旅游,经济发展水平居于前列。2008年S区信访办统计的上访数据表明,一年内,对小区内部问题的投诉数量已经超过了前两年一直居于投诉首位的劳资纠纷问题。投诉的受理部门一是信访办,另外也有直接投诉到主管部门建设局及其下设物业管理科的,投诉对象主要针对房地产商、物业管理公司、小区业主委员会的选举工作和换届等等,建设局上下目前投入了几乎所有的人员和大量的时间应对电话投诉和来访人员投诉。群众上访一开始集中于对建筑开发商交房的质量、承诺等的不满,以及对物业管理公司提供的服务不到位的投诉,随着维护小区全体业主权益的组织――业主委员会的建立,逐渐出现了业主对业委会发挥作用不力或者滥用权利等作法的投诉,并继而引发了群众对相关主管部门的监督、管理和组织工作不到位而产生的诸多不满。
   业主委员会本是由小区住宅区的业主按照一定的程序民主选举出来的,代表全体业主的合法利益,替其行使权利并履行义务的群众性自治组织,却何以成为业主们埋怨的新对象?
   业主委员会具有双重性。对内,业主委员会是由全体业主通过业主大会选举产生,对全体业主和业主大会负责,受全体业主、业主大会的监督和约束;对外,业主委员会是全体业主的代表,是业主大会的执行机构,有权代表全体业主与选定的物业公司签订物业管理合同。
   由此可见,业委会成立和存在的初衷,是起到协调业主之间以及业主与物业之间的纠纷的作用,成为业主的代表和沟通的桥梁,并可以作为业主的代理人来与物业公司、开发商公司进行谈判和协调,为业主的利益诉求提供实现的渠道。但是目前我们清楚地看到,很多业委会处于权力集中、缺乏监督的失衡状态。从上述业委会的职能可以看出,多项职能都直接或间接地赋予了业委会资金或资源的使用或监督使用的权利,其中蕴涵的利益很容易导致业委会与其他利益相关主体之间的关联交易,如收受物业公司的好处,违规签订物业合同或者对资金使用监督的不力等等。


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   在新的《指导规则》出台之前,这种权利背后的监督体系又极为不健全。首先,由于业主委员会是新生事物,立法对其权利、义务、责任均不够明确,导致对业主委员会与业主大会的关系界定不清。法规的这些欠缺导致少数业主委员会错误地理解业委会的权利,在运作中变相地操纵业主大会,或者只谈权利,不谈责任和义务。其次,从业委会作为业主代表的定位来说,业主委员会是业主大会的执行机构,其权利来自于业主大会的授权,对业主大会负责,也就是说,业主大会有权监督业主委员会的行为,可是业主、业主大会对业主委员会的监督没有可供执行的监督机制,法规只是笼统地赋予业主大会监督的权利。而在实际中,在业委会损害业主利益的情况下,并没有主体对其进行监督。
   在这种情况下,业委会手中权力集中,又缺乏相应的监督制衡机制,这使得业委会的运作处于无序状态。以深圳市S区的小区为例,位于S街道办事

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