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北京、上海、广州、深圳楼市开年见冷

疯涨了一年的深圳楼市2010年失守了。元旦三天,深圳每天的成交量都不过百套,广州的成交缩减四成,上海、北京也大致如此。

高昂的房价让购房者再次观望,而政策调整下的楼市变局扑朔迷离。2009年12月29日,地方收紧楼市的“沪四条”出台。从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施控制房价过快上涨。这是否会成为广深调控的样本?

市场人士预计,政策收紧,楼市走向仍存在三大变数。而2010年通胀何时并以何种方式到来,将决定未来信贷政策调整的节奏和力度,进而对楼市产生影响。

深圳房价大起大落成交低迷

上帝要使其崩溃,必先使其癫狂。

2009年,的房价急剧上涨,当中以深圳犹甚。深圳规划与国土规划委员会数据显示,2009年深圳全市一手房均价达到15153元每平方米,再次站上历史高位。

这种情况在年底越演越烈,到了2009年12月,深圳一手房均价高达22304元每平方米,较去年同期上涨103%,环比则上涨14.89%。同时,根据招商证券的数据,12月深圳的成交量大幅下跌18.8%。

有购房者引用歌里的话说,密密麻麻的高楼大厦找不到我的家,背着重重的壳,这座城市的居民跟不上飞涨的房价,连蜗居都不现实。

与此同时,2009年年底,终于开始调控楼市,高涨的房价开始与低迷的成交展开拉锯战。元旦期间,深圳楼市一片低迷。1-3日假期,深圳楼市全市一手房成交量为288套,连续三日日成交量不足百套,每日成交量分别93套、99套和96套。但价格仍高位运行,成交均价分别为23061元/㎡、23696元/㎡和24267元/㎡。

早在2009年12月,波动的房价就已经为楼市的低迷埋下伏笔。数据显示,2009年12月中下旬,深圳新房均价曾一度攀至2.8万每平方米,随后在12月一天回落至1.9万每平方米左右。元旦期间又有所上涨。短短一个星期之内,均价上万的差别,也只有在2009年的癫狂出现。

深圳目前房价大起大落,成交低迷,广州又何尝不是如此?据广州阳光家缘数据显示,元旦假期前两日广州楼市共成交247套房,日均成交约124套房;第三天,网签120套。楼市寒冬的去年元旦期间,3天内仍然网签卖楼613套,日均约206套。显然,广州元旦楼市日均成交量相比去年缩水40%。另外两个一线城市上海、北京也大致如此。

调控收紧的三大变数高房价还能撑多久?

2009年中国房地产市场仿佛走了一个轮回:2008年下半年,在金融危机和调控政策的双重影响下,房地产市场步入调整阶段。10月下旬,调控政策转向,刺激房地产市场的优惠政策开始付诸实施,在宽松政策刺激下,2009年市场终于开始掉头向上,迎来一波量价齐升的半年度行情。

下半年,供应的滞后以及不断攀升的房价导致成交量回落,并进而引发市场的担忧,但金九银十的再现使得市场信心回升。然而,进入岁末,政府出台了一系列调控政策使房地产市场再一次走到十字路口。

“随着楼市回暖,房价涨幅过快等老问题再度显现,自2009年12月经济工作会议后,一系列针对房地产行业的密集调控政策相继出台,表明房地产行业政策环境已转向从紧。”恒泰证券研究员刘伟奇表示。

但是政策在收紧的过程中,也存在诸多变数。刘伟奇认为,首先,从已公布的措施来看,政府旨在防止泡沫扩大、维护房地产行业健康稳定发展,并没有全面打压房地产的意图。

一方面仍然优先考虑居民合理的住房需求,以保证房地产消费和投资;另一方面优先考虑保障性住房建设,该政策对拉动投资较为直接,且符合政府的民生导向。如果房价能止住“过快上涨”的势头,不排除政策重回中性的可能。

其次,从房地产对G D P的贡献来看,也决定了未来政府在选择和实施调控政策时必须考虑政策收益和成本。一旦2010年出口和消费低于预期,经济形势再度恶化,不排除地产政策再度转向的可能。预计二季度末将是重要的时间窗口,届时宏观经济数据会比较明确,政府相机抉择的时机相对比较合适。

第三,地方对土地财政的依赖。地方政府奉行卖地财政有着错综复杂的背景,非一时可以解决,地方与对房地产的不同态度决定了调控政策的落实力度和空间相对有限。

“沪四条”的广深样本通胀或是楼市风向关键

地方已经开始对的调控措施进行细化。2009年12月29日,上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施,抑制投资投机,遏制地价、房价过快上涨。

与此对应,上海“网上房地产”显示,元旦三天假期,上海全市一手房住宅成交量处于低位,分别为50套、95套、41套。上海的成交比深圳还低迷。

招商证券研究员贾祖国认为,“沪四条”上海已经表态,预计近期和各商业银行将陆续表态;在日渐严厉的调控政策下,2010年房价总体看平,新房成交量同比下降,但土地仍将创新高,后者更易招惹管理层加大调

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