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由“沉寂”到“疯狂”2009襄樊楼市的“两极”

 

市民在尚城看房


  如果把今年年头与年尾的楼市进行比较,简直是冰火两重天,年初还是一片“沉寂”,而入夏以来一直“疯狂”着。其实,仔细斟酌一下,今年的楼市中,呈现冰火两重天现象的还真不少。

 

  开发商:火爆利润VS“末弩”之虑

  今年的楼市简直让开发商暗自窃喜。大多数开发商都预料,在优惠政策的刺激下,今年的楼市会复苏,交易量与2008年相比会有较大幅度提升,价格会有小幅上涨,却万万没意预料到,楼市会在入夏后火热起来,价格猛涨了一截,而且轻松完成了销售任务。可以这样说,今年开发商在意外中大捞了一笔。

  我们不妨算一笔账,今年的商品房价,市区普遍上涨600元/平方米左右,涨幅超过20%,少数项目上涨了1000元/平方米。就是按上涨600元/平方米计算,如果一个项目建筑面积为5万平方米,开发商则因涨价在这个项目上多赚3000万元。

  火爆利润让开发商高兴的同时,也让他们担心。令他们担心的主要是,市场回暖过快、过热透支了未来的发展潜力,还可能引发政府严厉的政策调控。如果这样,谁接一棒谁就成了倒霉鬼。“今年的房地产市场不怎么健康,虽然今年我们赚了一大笔,但未来如何难以料定,我们对未来的房地产市场不太乐观。”一位开发商向记者透露。

  不过,现在,政府对明年的住房消费政策已经明确——个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施,让开发商在一定程度上打消了顾虑。“总体方向是鼓励自住性住房消费,这就意味着有市场,只要有市场,什么都好办,即使政府对开发贷款政策从紧也不成多大问题。”有开发商表示。

  消费者:高优惠VS高房价

  去年底,陆续实行了一系列房屋交易优惠政策,主要包括:

  一是对个人购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;二是对居民购买普通自住房和改善型普通自住房,其贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍,首付款比例调整为20%;三是将个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

  我们不妨算一笔账,假设某人购买一套100平方米、总价为35万元的二手房,按现行政策,则可省去契税3500元。如果贷款20万元,20年期限,按现行房贷政策则可省去利息4万元左右。二手房交易中的营业税按规定应由卖房者交纳,但在实际操作中,往往转嫁于在房屋交易中处于弱势地位的购房者身上。按现行政策,此房若是购买已满2年但不足5年,在此次交易中,则可免交营业税,节省资金2万元左右;若是购买不满2年,购买原价25万元,现行优惠政策“按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”,也只需交营业税5500元,比未实行优惠政策时节省资金1万多元。三项加在一起,省去购房款6万多元,这对于普通家庭来说绝不是一个小数目,相当于其3年收入的总和。

  然而,房价的飞速上涨成了购房者新的忧虑。

  自今年入春以来,二手房市场开始好转,先是销量快速增长,接着价格开始上涨。截至目前,不同地段、不同房龄、不同品质的房屋价格都有不同程度的上涨,总体上涨20%左右。

  对于市区新楼盘项目,价格普遍上涨600元/平方米左右,涨幅超过20%,少数项目上涨了1000元/平方米。

  如果按上涨600元/平方米计算,就意味着买100平方米的房子要多出6万元钱,这样,享受的政策优惠基本上就抵消了。

  房屋:买的多VS住的少

  入秋后,不断有消费者致电记者,求证某某楼盘是不是真的没房源了。原来,这些消费者在某些楼盘看房时,被告之房子卖完了,这让消费者不敢相信。

  今年,市区仅有10多个新盘或老盘的二期项目开盘,销售形势大好。年初至夏季开盘的项目,在秋季便可顺利完成主要销售任务,剩下为数不多的尾房;而秋季以来开盘的项目,由于在开盘前就开始销售,往往在开盘之日就完成七成左右销售任务。11月22日,位于长虹路和邓城大道交会处的民发·天地开盘;12月12日,位于诸葛亮广场旁的万达广场住宅开盘,都创造了数千人看房、近千人现场的火爆场面,这在襄樊房地产行业历史上。

  可是,这些房子真的都是自住需求者买去了吗?

  据襄樊华润燃气有限公司相关部门透露,市区近两年开发的多层楼盘中,天然气开通率仅在50%左右,而市区近两年开发的高层住宅楼盘中,天然气开通率仅在30%左右。原因何在?业界人士给出的答案是:“不少业主将房子用于投资,而

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