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经济观察:“组合拳”出击 房市继续挤泡沫

组合拳出击 房市继续挤泡沫

房企加快项目开发进度和周转速度;专家称政策尚需细化,叠加效应才能逐步显现

进入12月,政府再次出手调控楼市,政策细则频繁推出,步步收紧。随着“国四条”及一系列调控政策的出台,供求关系极度失衡、价格已至高位的房地产市场开始发生微妙的变化:投资客抛售套现,开始离场;购房者开始步入观望;地产股震荡下行,多空分歧;房企开始调整战略,应对可能的风险;一切都是那么似曾熟悉———当前楼市和2007年底的情形惊人的相似。

在投资客意识到高位来临开始抛售的同时,部分房地产企业也注意到了楼市存在的风险。

在北京,风险表现为投机过度。从今年6、7月份开始,住宅市场由春节后的自住需求开始转变为投资需求。“由于通胀预期的加大,很多企业都在强调其产品的保值增值功能,以吸引投资性购房者。”投资者王强表示。

中国指数研究院调查显示,2009年1-9月,北京单价1.6万元以上的中高端楼盘成交套数占比达20.1%,特别是单价3万元以上的高端楼盘,尽管成交套数占比仅为2%,但销售占比超过10%。进入第四季度,这一数据依然在上升。从18000元/平米飚升至40000元/平米的太阳公元,甚至成为今年的新盘销售。

尽管房企已经开始有意识进行市场调整,但国土部严打囤地的动作,已让房企真正感受到调控的阵痛。

12月23日,国土部宣布对北京、上海等9省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办,保利、中海、华润等房企赫然在列。王强认为,去年以来房地产开发投资始终不足,是导致市场供需不平衡的原因之一,而国土部严格执行闲置土地政策,将促使房企加快存货周转。

不过,岁末接连出台“遏制房价”政策,对“不差钱”的房产大鳄们并未“伤筋动骨”。“多半开发商实力雄厚,受政策影响不大。”一位国企房地产商对记者表示,国土部的“督办”反而使得不少囤地囤钱观望的房企,开始“盘活”手中的大笔资金。

“即使在2008年市场不好的时候,绿城都没有停下开工的步伐。”绿城中国营销总经理裘剑平表示,绿城今年的销售将达到450亿,如果去年停工,今年就没得卖。今后绿城还将保持持续的开工和周转速度。

去年和今年大批出让土地的五环外地区,如奥北、大兴、房山、通州等,房企纷纷加快项目开发进度。11月17日,绿地集团今年7月在大兴所拿的黄村地块,已经开工,预计明年年中开盘;万科副总裁毛大庆透露,万科9月在房山所拿地块,也将于明年10月上市销售。

这种改变也将反映到股市,12月房地产调控政策密集出台后,沪深股市地产股出现大幅回调,之前重仓地产股的基金大批出逃。中金公司报告认为,促供给的调控政策,意味着高周转、布局的龙头公司有望扩大市场份额,获得更好的销售表现。

中金公司建议投资者,从三、四线地产股中回归到一、二线地产公司,是明年销售资源丰富、布局合理的行业龙头和区域龙头。

“中断的调整”再继续

“正如‘国四条’所言,内地部分城市房价上涨过快,需要遏制。”北京联达四方机构总裁杨少锋认为,楼市部分地泡沫化是此次调控开始的原因。

“国四条”出台前,迪拜危机爆发,许多在此投资房产的内地商人血本无归,由此已经引爆了内地楼市“泡沫论”之争。万科董事长王石“放言”,中国内地一线城市有些区域泡沫已经显现,如果这些泡沫向二、三线城市扩散,将会演变成为日本泡沫经济时代曾经经历的情景,他为此表示担忧。“当市场发生变化的时候,或者突然不好的时候,我们怎么办?”王石说,万科已经做好应对泡沫破裂的准备,不拿地王,不囤地,不捂盘。

似乎在印证王石的判断,12月18日,美国《福布斯》杂志刊文称,中国房地产泡沫位居全球第二,仅排在黄金之后。

内地关于房地产泡沫的说法,始自2003年,而房地产调控也自那一年的央行121号文件开始,一直持续到2007年底。到了2008年,政策效应才开始显现,房地产成交陷入低迷,价格下跌,泡沫开始挤出。

但包括王石、任志强在内的多位业内人士和专家学者认为,2008年的金融危机“拯救”了房地产业———为了拉动内需,政府在2008年底出台了一系列房地产优惠措施,地方政府也出台了大量救市政策,许多濒临破产的企业起死回生,房地产

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