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2010年商业地产机会显现或存危机

    在租金连续下降数月之后,与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来暖流。

  据戴德梁行、仲量联行等数家知名房地产代理行统计显示,在第三季度小幅上升后,商业地产需求在第四季度开始出现稳步回升的迹象,众多投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

  暖意初现 现状难改

  根据仲量联行发布的2009年三季度报告获悉,三季度整体市场的净吸纳量达到13.9万平方米,是2008年三季度以来的值,并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业,特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力,大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求。

  “这是在经历了一年多的低迷后,商业地产市场似乎出现的积极现象。”戴德梁行研究顾问部助理董事王晨对《中国产经新闻》记者表示,除此之外,租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加,但整体租金水平仍呈下行趋势。

  那么,这是否意味着空置现状已经有所恢复呢?

  日前,《中国产经新闻》记者从第二届中国商业地产年会上获悉,虽然2009年整个房地产市场快速回暖,但商业地产仍处在低销售、高投资的状况,上海、北京、广州等一线城市的商业地产空置率仍未恢复到金融危机前的水平。

  统计显示,2009年1~10月商业营运用房销售面积同比增长33%,而住宅销售面积增长50%。同时,今年1~10月份商业用房投资达到35.4%的增长速度,而住宅物业的增长幅度只有14%。

  “这也说明商业地产存在低销售、高投资的情况。这是不是长期现象,是否与持有型物业增多有关,还需要进一步观察和研究。”民生银行地产金融事业部副总经理兼分析师董续勇说。

  此外,董续勇也表示,目前我国商业银行对商业地产提供的信贷支持不够。“在美国,商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24%,而在我国,商业地产贷款额占整个银行贷款的2%左右,银行与非银行的金融机构以及第三方金融机构的合作也不足。”董续勇说。

  商住倒挂逼破转向

  商业地产出现暖流的背后,是商业和住宅市场价格长时间的背离。

  “位于北京花市大街的国瑞城公寓的价格已达到3万元/平方米,达到3.5万元/平方米;而在北京崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区,御金台公寓售价高达5.5万元/平方米,而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米,其间有高达两万余元的差额。”DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东向本报记者举例说。

  这一现象并不正常,中国不动产研究此前发布的报告认为,与住宅市场不同的是,写字楼市场与实体经济密切相关,受国内国际经济的基本面影响,基本上无法借助政策调控拉动需求。因此,写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况,也更能体现实体经济的走向。


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    对此,魏东认为,商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品,其价值是高于住宅的,但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值,还没有被充分挖掘。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。倒挂和商业地产滞销,这说明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏观经济基本面的支撑。

  但这一现象的出现也有政策因素,魏东表示,在购买写字楼和商铺时,首付比例一般都会在50%以上,而且贷款利率没有任何优惠,比住宅贷款要高出很多,另外出租收益上政府又要征收较高的税,这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。

  尽管如此,根据上海统计信息网的统计数据,上海2009年1~8月,貌似火暴的住宅市场实际投资同比出现了负增长,而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京,1~8月,尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长,但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点,这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

    本文转载自金融界

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