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律师在线:开发商延期交房的法律分析

  随着楼市的逐渐回暖,商品房的成交量显著回升,随之而来的开发商和购房者的争议、诉讼案件也逐渐增多,其中开发商延期交房引发的争议成为了近期的热点问题。

    一、开发商交房的条件。

  开发商达到交房条件后会向业主发出交房通知书,业主根据合同约定要前去验房,如果开发商交房条件达标,并通过了竣工验收,业主在验房过程中未发现质量问题,合同承诺的配套设施也到位,就要及时收房、领取钥匙并缴纳物业费。

    交房流程概括为:竣工验收合格——通知——业主验收——交相关费用、领取钥匙及两书——接收——委托办理房产证。

  但如果因交通不方便等原因不去收房,就会违约。因为商品房买卖合同约定了由于买房人原因,未能按期交房的违约处理方式。这是开发商通知买房人收房后,约束买房人收房行为的一条。因为自交房后,由开发商承担的风险责任就转移到买房人;所购商品房质量保修期自交房之日起计算,并作为物业管理费的始算日期等。

  如果房屋有质量问题,业主可以在验房时与开发商签订书面整改意见书,并督促开发商进行整改,等整改符合要求后再收房。

  交房时,开发商应提供由有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,看其与合同有无出入。反之,就不具备接房条件,购房人可拒绝接收房屋,开发商则承担延期交房责任。但业主领取钥匙并不代表放弃自己对开发商追究延期交房违约责任权利的放弃。维权的前提应是合法,这样才能更好地促进问题的解决。消费者一定要擦亮眼睛,一旦权益受到侵害,可到相关部门投诉。

  为了避免出现延期交房纠纷,在购房时,选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务,签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。

  二、开发商延期交房的原因。

  开发商延期交房的原因有很多,一是不可抗力的因素;二是开发商实力不足;三是开发商有意控盘提价;四是建筑方和开发商有资金纠纷,施工中止导致;五是有部分新城区楼盘因市政配套无法到位,楼盘小区配套无法如期完成;六是业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;七是开发商擅自变更规划,欲被规划部门行政处罚;八是开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。但究其根本,开发商延期交房的痼疾在于期房销售,这降低了开发商的资金要求等门槛,也给购房者提供了购房的便利,但也为购房者带来了延期交房、卷款“跑路”等法律风险;此外,商品房市场的逐渐升温导致了买卖过程中形成的卖方市场关系也是导致开发商延期交房情况频频出现,购房者在交易中处于弱势地位的重要原因。

  在以上原因当中,开发商除了不可抗力原因不承担违约责任外,其余的不管什么原因,开发商均应当承担逾期交房的违约责任。

  三、开发商延期交房,购房者造成损失的,可以主张赔偿。

  延期交房,对于那些为了改善居住环境的普通购房者来说,会导致他们增加不必要的租房费用,影响了他们的入住;对于投资者来说,会导致他们不能及时得到收益;同样,延期交房也影响了今后房产证的颁发,房产证能早一天颁发,购房者可以早一天用房产证取得银行的贷款。这一系列的连锁反应均因开发商的延期交房引起,因此,开发商延期交房的,购房者可以要求开发商赔偿损失,但必须提供证据证明损失的多少,比如租赁合同、租金收据或发票、与第三人签订的房屋转让合同等。

  四、对购房者来说,明确违约责任非常重要。

  一般处理延期交房等合同上的纠纷,我们主张先协商,万一协商不成就只能通过法律手段去解决问题。在购房者签订购房合同或购房协议时,一定要明确违约责任,因为一旦双方签字,合同就生效了。在很多纠纷中,不可抗拒因素延期交房成为很多开发商的托词, 对于不可抗拒因素,法律上有明确规定,如果一个城市一些大的规划变动导致开发商工期拖延,开发商可以不承担责任,这就是少数人的利益服从公共利益,而如果是开发商公司变更、自身规划变动导致交房延期,开发商肯定要承担违约。

  1、延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。

  2、对于延期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题,法院司法解释明确规定,在延期交房期间,房租应由开发商承担。

  3、如果开发商在宽限期限过后,仍不能交房的,购房者有权解除合同,同时要求开发商返还购房款及利息,并支付违约金。

    本文转载自搜狐焦点房产网

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