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09年中国楼市成交额或破6万亿 占两成GDP

在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下,2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性”,短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”。临近年底,决策层开始出手遏制楼市“过热”。

作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算,2009年,新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成。

业内专家分析,房地产对启动内需的正面影响巨大,而正在生成的泡沫将摒弃真实需求,并可能导致房地产引擎熄火。因此,经济工作会议后,地产调控取向定调为平衡供给:一方面增加普通商品房供应,推进保障房建设;另一方面抑制楼市投机,遏制房价过快上涨。随着房地产投资和新开工量的持续增加,楼市有望逐步走向供求平衡。

开发投资持续回升

“今年初,高库存曾给房地产市场带来沉重压力,由此开发商投资和开工普遍低迷;新增供应跟不上,同时需求集中释放;在库存消化接近尾声时,房价开始大幅上涨。不过,从今年5月份开始,行业景气逐步向好,开发投资持续回升。”中国房地产业协会副会长朱中一对中国证券报记者表示。

主要城市库存房源消化于五六月间基本接近尾声,房地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。其中,土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄;房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。

统计数据显示,今年1-11月,完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%,增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面,1-11月,房屋新开工面积达到9.76亿平方米,同比增长15.8%。其中,11月当月的新开工面积达1.62亿平方米,较10月环比增长98.73%。从8月份开始,新开工面积连续上升。其中,8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。

一些券商的房地产行业策略预计,2010年,新房供给将“前紧后松”。房地产项目开工后,一般在6-9个月内形成市场供应。从明年3月份开始,新房供给将增加,5月可能形成供给小高峰。持续紧张的库存将促使开发商在未来半年内维持较高的开工规模;明年下半年,供给有望明显上升,房价涨幅也将趋缓。

需求释放料将放缓

“房地产市场处于上升趋势中,供不应求是一种常态,但这并不意味着楼市会持续繁荣。今年以来,楼市成交大幅放量提前释放了未来部分需求,加之房价上涨过快,预计2010年楼市销量将出现较为明显调整。”一位资深地产人士认为。

1-11月,商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%,其中,商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%。

与此同时,房价快速上升,涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬,主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前,城市楼市依然“高温不退”。

北京大学房地产研究所所长陈国强指出,2009年楼市价量大涨,大部分需求已经提前透支。他预计,今后楼市可能会进入休整阶段。“行业自身有内在调整要求,加之政策微调的因素,明年上半年,特别是一季度,房地产市场成交量将萎缩。”

业内认为,今年销售火爆,既是对2008年被压抑需求的释放,也是对2010年需求的透支。2010年楼市销售量下滑或难避免。创业报告预测,2010年,新房销售面积与销售额分别同比下滑15.1%和4.4%,其中一线城市销售面积下滑27%,销售额下降8%。

调控政策有保有压

经济工作会议后,房地产调控政策密集出台。12月14日,国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房”;“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然,今后的房地产调控不会“一刀切”,差异化定向调控将成为主要手段。

北京大学陈国强认为,房地产调控政策将采取“有保有压,区别对待”的方式,二套房贷收紧将是必然。与此同时,要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整,行业整体趋势仍向好。

长城证券分析师黄清林指出,目前政策力度尚不大,预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策,地产调控政策空间有限,购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策,并将对房地产市场形成压制。

中国高策地产顾问机构董事长李国平分析,政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标:一方面,希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”,保障巨大

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