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买房贷款:商贷还是公积金? 另一场战争

  刘先生毕业后工作4年,积蓄不多,但是看着房价连年飞涨,实在感觉有些心慌,又经过了长达数月的详细考察,决定在远郊区县的通州出手购房。在竭尽全力东拼西凑之后,仍然只能凑够房子总价的两成,因此,贷款就成了必然选择。可是,目前住房贷款的“百家争鸣”,却让刘先生有点眼花缭乱,不知所措。

   商贷还是公积金

  刘先生原先只知道公积金贷款利率低,于是就打算用混合贷款的方式,一部分用住房公积金贷款,剩下的部分做商贷。但是,销售人员告知:“我们项目的开发商不接受混合贷款。要不就是商贷,要不您就用公积金贷款,剩下的都交首付。”

  销售人员还说,按照现在的政策,购房者是次购房的话,如果次用公积金贷款,即使将来把房子卖了再买新的,也要按照购买二套房的政策来执行,首付提高到四成,利率执行基准利率的1.1倍。但是,如果次购房用商贷,第二次购房的时候用公积金贷款,就可以享受次购房的优惠:首付两成,利率还可以打7折。利率仅比公积金贷款高0.288%.“因此,我建议您购房用商贷。”

  对此,记者咨询了另外一个国企大盘的销售人员,这位销售人员道出了个中缘由:其实一般开发商都能接受混合贷,但是都不愿意做混合贷而已。因为购房人如果用纯商贷的话,7天左右银行就能放贷款给开发商。但是如果客户选择组合贷款,就需要2个月甚至3个月左右,银行才能放下来贷款。这样,如果一两个人做混合贷还好,如果几十个购房人都混合贷的话,几千万贷款都拖3个月才能下来。开发商的压力就比较大。因此,在市场销售比较旺盛的情况下,开发商可能就会拒绝混合贷款。如果市场不好,买房的人不多,开发商肯定也就接受了。

  这位销售员说:“我们楼盘也是尽量让客户做商贷,而且在实际操作中,现在的客户也是做商贷的多。但是我们集团比较有钱,如果客户执意要求用公积金贷款,或者执意要求做混合贷,我们公司也会给办理。”

  绝大多数人都会被二次购房可以享受购房待遇而打动,选择用商业贷款。其实,即使次用商业贷款,第二次购房的时候也是有隐忧的。

  因为在第二次购房的时候,还是要受到公积金贷款额度的限制,除非未来所买的第二套房子的总价还是特别低,否则的话还是不够。

  例如,假使刘先生将来要买一个总价120万元的房子,首付两成为24万元,公积金可贷款的额度为50万元,那么其中还是有46万元的贷款缺口。如果这部分缺口自己不能作为首付缴纳,就只能做商贷,但是一旦涉及了商贷,就需要按照购买二套房的政策来执行。而从目前的市场形势来看,房价会越来越高,因此房子的总价也会越来越高,按照每平米15000元计算,100平米的房子总价就已经达到了150万元。

  因此,将来要是享受这个政策,估计也是很不容易的。

  此外,商贷目前来看,5年以上的利率为5.94%,打7折之后利率为4.158%,住房公积金5年以上的贷款利率为 3.87%,相差0.288%,并不算很多。但是商贷有个问题是年利率可能会变,未来有提高的可能,而公积金贷款的利率比较稳定,变动不会很大。


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  外资银行争抢份额

  中国民生银行地产金融事业部分析师董续勇介绍说,从银行自身的经营来讲,对利润的追求和对风险回避的角度来说,不管是改善性的还是非改善性的,都是非常优质的资产,客户也是非常优良的客户。

  因此,当购房者中的大多数开始选择商贷时,各家银行也开始发力,争抢这块大蛋糕。

  目前,外资银行主要是采取办房贷送保险,办房贷免除公证评估等费用等方式进行优惠。

  渣打银行目前主推的房贷产品是“活利贷”,将闲置资金存入还款账户中,这笔资金就被视为提前还款金额,利息将会按照剩余本金计算,这样就可以为贷款人省下一部分利息。

  东亚银行办理房贷二套房多可以做到首付四成,利率7.1折的优惠,并且还免费赠送5年财产险。该行还在今年6月底推出的联名信用卡,这张卡联合5家地产商、31个楼盘以及房地产中介安居客合作,持卡人可以享受购房的不同优惠。这张卡还可以享受链家地产过户费、按揭费用在市场报价基础上的5折优惠,并可以免除贷款额0.5%的贷款手续费和800元的法律文件费等,前3个月申请获批还可以获赠财产险和地震险。

  汇丰银行的工作人员表示,目前办理房贷按揭可以赠送财产险,同时免除所有公证、律师、评估等服务费,约2000元。如果贷款人购买的是与银行合作的楼盘,可更快速地通过审批。不过与汇丰进行合作的楼盘都属于较为高端的小区,并且汇丰银行房贷按揭只做价值在150万元以上的房贷。

  基本格局不会改变

  中资银行也不甘示弱,中国银行在上海推出“省息供”活动,借款人可以享受3.78%的低利率,这相当于在基准利率基础上打了6.4折,比5年期以上的公积金利率3.87%还要优惠。

  中国银行的“省息供”房贷产品,借款人可以选择一个较短的期限作为贷款期限(如3年、5年或10年),按照较

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