您好,欢迎来到襄阳房产热线 登录 注册 | 微博

襄阳房产网

你现在的位置:首页 > 二手租赁 > 二手资讯 > 正文

二手房交易纠纷频发 法官提示"三大原则"避免

  近来,随着营业税减免等政策的变化,不少地方二手房成交量呈现“井喷”态势,许多买房人都想赶上政策的末班车,急于在优惠政策截止日期前完成过户。二手房成交量的迅速增加,在一定程度上也使因二手房交易引发的纠纷呈现增加的趋势,给买卖双方都带来了不少麻烦。

    就以往因二手房交易发生的纠纷来看,以下几个案例中的情况应引起大家注意。

  -案例一

  小张和小王夫妻俩是标准的白领,结婚之初在双方父母的资助下买了套一居室,登记在小张名下。有了孩子后,换套大房子的愿望越来越迫切。苦于没有足够的资金,两人商量把现有的房先卖掉,拿卖房的钱付大房子的首付。小王就通过中介公司找到了买主小刘,小刘看完房子以后很满意,双方经过几次协商,约定成交价格95万元,由小王以小张委托代理人的名义和小刘在中介公司的店里签订了买卖合同。

  就在双方打算履行合同的期间,谁也没想到房价迅速往上涨,有的中介公司给这套房子的报价已经到了105万元。小王夫妇觉得卖亏了。

  想了想,小张把小王和小刘作为共同被告起诉到法院,要求确认小王和小刘签订的买卖合同无效,理由是房屋是夫妻共同财产,小王代理自己和小刘签订合同并未征得自己同意,小王在法庭上也承认卖房没有征得小张同意。而小刘则表示自己去看房的时候小张也在家,而且合同签订后小张还给自己打过电话要求加价,所以小张应当知道并且同意小王卖房的行为。中介公司的工作人员也到庭对小刘主张的事实进行了证明。

  法官解析:

  本案反映的情形在实践中并不少见,即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由,要求确认房屋买卖无效,进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。

  本案中,小张和小王是夫妻关系,从小王和小刘签订的合同看,小王是作为小张的委托代理人身份出现,卖房人是小张,而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时,即使小张没有在合同上签字,当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意,那么合同就应当认定为有效,小刘作为购房人是善意的,他的利益应当优先得到保障。

  本案中,小刘看房时小张在场,表明小张对于售房事宜是明知的,而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通,故小张未在合同上签字不影响合同效力。


[NextPage]

  -案例二:

  2009年8月,经过长期的精挑细选,老王终于签订了合同,打算购买一套公寓作为老两口养老使用。但是这套公寓的原房主还有贷款没有还清,产权证也没有办下来,必须先还清贷款并拿到产权证以后才能办理过户手续。

  为了尽快办理过户手续,老王特意在合同里对自己支付购房款的方式和用途进行了明确约定,包括约定对方应该在收到首付款50万元后5天之内将该笔款项用于偿还银行贷款,并且约定如果对方构成对合同的实质性违背,应当双倍返还老王已支付的款项。

  首付款付出去以后,老王就一直盼着过户。但等了将近一年时间,对方才告知拿到了产权证,准备办理过户。

  在这段期间里,房价行情已经有了一定的回调。老王详细了解情况后发现,对方在收到首付款后并没有在5天之内用于还贷,反而是在两个月以后才还了贷款,自己的首付款很可能被对方挪作他用了。

  感觉自己受了欺骗,老王将对方告到法院,认为对方没有按合同约定偿还贷款,要求双倍返还已支付的款项100万元。而对方则认为没有按时偿还贷款对于取得产权证的时间并没有影响,不同意老王的意见。

  法官解析:

  本案情形涉及到违约条款的约定和违约责任的承担问题。

  老王为了保障房屋能够尽早过户而在合同中约定相对方在一定期限内将首付款用于偿还银行贷款,这种做法是值得肯定的,而对方也确实没有按期偿还贷款,违反了合同约定。

  此时,对方应承担什么样的违约责任?老王要求按合同约定双倍返还100万元能否得到支持?

  违约责任分为约定违约责任和法定违约责任两种,前者指合同约定了违约责任的具体承担方式,后者指依据法律规定应当承担的违约责任。本案中老王起诉依据的就是合同中关于违约责任的约定。

  因双方合同中没有单独就对方迟延还贷约定违约责任,只是统一约定了构成对合同的实质性违背的,应当双倍返还已付款项,所以关键应当考虑对方迟延还贷的行为是否构成对合同的实质性违背。

  从用词看,实质性违背应当理解为根本性的违反了合同,从相应的违约后果看,双倍返还已付款项是一项较重的责任,所以应当认为只有在对方从根本上违反了合同约定的情况下,才能适用该条款。因此,对方虽然存在迟延还贷的情况,但尽快还贷的目的仍在于过户,由于产权证终办理的时间较晚,对方迟延还贷的情形实际并未对过户时间造成影响,因此尚不足以认定其构成对合同的实质性违背,因此老王不能依据该条款要求对方返还100万元。


[NextPage]

  -案例三:

  赵女士家的

  • 本文文字、图片等内容如转载自网络,请作者看到本文后联系本站并提供著作权属证明,本站将依据相关规定支付稿酬。
    

    | 关于我们 | 代理授权书 | 广告业务 | 网络性价比 | 帮助中心 | 我要发布 | 房产中介系统 | 楼盘系统 | 站点地图 | 襄阳房价 | 襄阳楼市 | 襄阳房产网 |

    襄阳房产热线版权所有 Copyright(C) 2006 - 2019网站运营:湖北百腾网络科技有限公司

    襄阳房产网电话:(0710)3211127 QQ:1516399307 Email:info@7xcn.com

    襄阳房产网地址:襄阳市追日路2号高新创业中心C101-C102 鄂ICP备12001871号-17 电信增值业务许可证编号:鄂B2-20120038

    未经授权禁止转载、摘编、复制或建立镜像,违者将追究其法律责任

    本站由湖北三顾律师事务所吴景灏律师提供法律服务

    鄂公网安备 42060602000029号

    房产wap站

    http://3g.xffcol.com/